|
Коннов В. Н. - Ипотечное кредитование покупки жилья
Российская государственная библиотекаВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке должно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции.Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.
Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выполнению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.
Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслях металлургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться долгосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.
Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия
участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Брутгемана, Дж.
Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения.
Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования. В.М. Агапкин, Н.П.
Воеводская, Ю.В. Головин, В.В.
Герасимов, В.В. Иванов, Ю.Б.
Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В.
Овчинников, Н И. Ризун, В.К. Селюков, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н.
Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В.
Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.
Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качественным и доступным жильем населения страны.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи.
проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;
изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России;
построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства;
разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика,
провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе;
дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края;
разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.
Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.
Методологической и теоретической основой диссертации являются работы отечественных ученых-экономистов, внесших значительный вклад в теорию и практику ипотечного кредитования. Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе общенаучных методов познания (диалектический, исторический, логический), конкретных методов (системный, структурный, функциональный), а также специальных методов (экономического анализа и синтеза, сравнения, группировок, математического моделирования).
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования явились материалы научно-практических конференций и симпозиумов, информация из периодической печати и специализированных изданий научной экономической литературы, официальные статистические данные Государственного комитета РФ по статистике, Ставропольского государственного краевого комитета по статистике.
Рабочая гипотеза диссертационной работы базируется на системе методических положений и моделей автора, согласно которым определяющим моментом единства взаимодействия экономических интересов заемщика и кредитора при ипотечном кредитовании приобретения жилья является научный поиск компромиссных решений с применением конкретных технологий.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Строительство и продажа жилья населению на условиях ипотечного кредита являются механизмом, который позволит, с одной стороны, удовлетворить потребность населения в жилье, с другой стороны, даст возможность сформировать дополнительные финансовые ресурсы предприятиям строительного комплекса. Ипотечное кредитование покупки жилья стимулирует развитие строительного комплекса, а также, в силу особого положения данной отрасли и экономику в целом.
2. Существующие в настоящий момент методики согласования условий ипотечной сделки носят достаточно ограниченный характер, удовлетворяющий преимущественно интересы кредитора. Поэтому особое значение приобретает разработка в системе ипотечного кредитования новых показателей, способствующих принятию решения со стороны заемщика, и методик поиска множества компромиссных решений, удовлетворяющих интересы обеих сторон.
3. Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. В этой связи особое значение приобретает исследование практических аспектов применения данных технологий в экономическом моделировании финансовых потоков между кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании покупки жилья.
4. По мере внедрения механизма ипотечного кредитования в деятельность инвестиционно-строительных компаний за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов возникает реальная необходимость оценки относительного развития как отдельных строительных предприятий, так и всего строительного комплекса региона.
Научная новизна исследования. В процессе диссертационного исследования получены следующие результаты, обладающие элементами научной новизны:
1. На основе анализа международного опыта в сфере ипотечного кредитования выявлены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных операций в современной России, показаны возможные сценарии развития ипотеки.
2. Разработаны методические положения комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков в инвестиционно-строительных компаниях при ипотечном кредитовании покупки жилья и согласовании на основе разработанной экономической модели отдельных параметров ипотечного кредита между кредитором и заемщиком.
3. Предложены к использованию экономические показатели в системе ипотечного кредитования: общий и частный коэффициенты переплат, являющиеся дополнительными критериями выбора условий ипотечной сделки.
4. На примере Ставропольского края осуществлена прогнозная оценка платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в регионе с учетом состояния финансов домашних хозяйств и жилищно-строительного комплекса.
5. Обоснован процесс роста собственных и заемных финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний за счет развития ипотечных кредитных отношений, предложен к использованию коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов:
в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения;
в деятельности консалтинговых компаний, осуществляющих операции по оценке развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования;
в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.
Использование программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования, способствует повышению доступности приобретения жилья населением при действующей системе ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на межрегиональной научной конференции Студенческая наука - экономике научного прогресса (СевКавГТУ, г. Ставрополь, 2000-2001г.г.); на ежегодных научно-технических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава и студентов Ставропольского финансово экономического института (1999, 2000, 2002 гг.); на научно-методических
семинарах финансового факультета Ростовского государственного экономического университета РИНХ.
По теме диссертационного исследования опубликовано 8 работ общим объемом 11,1 печатных листа.
Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 162 страницы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы (129 наименований).
В ней содержится 22 таблицы, 20 рисунков, 4 приложения.
Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и задачи, изложены защищаемые положения, научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.
В первой главе Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах рассматриваются теоретические положения и исследуется мировой опыт развития ипотечного кредита, выявляются причины, сдерживающие его развитие в России.
Во второй главе Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья проведен анализ возможных сценариев развития ипотечного кредитования в России. На основе разработанного комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья, предложены практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в этой области.
В третьей главе Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса на примере Ставропольского края проведен анализ платежеспособности домашних хозяйств и состояния жилищно-строительного комплекса. Исследовано влияние ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий строительного комплекса и предложен метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса, продающих недвижимость на условиях ипотечного кредитования.
В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых может положительно сказаться на дальнейшей разработке данной проблемы.
Социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредита в рыночной экономике
Кредит дает обществу значительный стимул для развития, создает целую систему особых отношений, особого порядка и высокой степени организации. Поэтому о развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в значительной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями.
Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Конкурентной экономической основой, на которой появляются и развиваются кредитные отношения, выступают кругооборот и оборот средств (капитала)[21].
Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин ипотека означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.
Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом.
В случае не возврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо, сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны, - не требует обязательного нахождения его у кредитора. Российское
законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами [5]. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).
Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности.
Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в товарной форме под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Многие исследователи и практики ипотечного дела понимают под ипотечным любой кредит, который предоставляется под залог недвижимости, независимо от цели его использования.
Однако, сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемом специальным документом - договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании - приобретении или строительстве (реконструкции) недвижимости.
Ипотечный кредит, целесообразно рассматривать как разновидность различных типов классификации кредита. С точки зрения субъектов ипотечных кредитных отношений выделяются следующие формы ипотечного кредита: банковская, хозяйственная (коммерческая), государственная, гражданская (частная, личная). Традиционно ипотечный кредит это банковский кредит, однако с формированием вторичного ипотечного рынка и рынка ипотечных
ценных бумаг в процесс кредитования включается много инвесторов, и подчас в один и тот же кредит могут быть инвестированы средства различных экономических субъектов (непосредственное кредитование, опосредованное кредитование, выпуск ипотечных долговых обязательств).
Исходя из деления кредита в зависимости от целевых потребностей заемщика выделяют производительную и потребительскую форму кредита, ипотечный кредит на покупку жилья по сути можно отнести к кредиту потребительскому, поскольку целью получения такого кредита, как правило, является потребление, а не осуществление инвестиций. Хотя в завуалированной форме получение кредита под недвижимость и на приобретение недвижимости можно считать инвестициями лиц, которые даже при наличии необходимых средств на покупку жилья, берут ипотечный кредит, предоставляемый под более низкий процент, чем другие виды кредитов, и используют эти ресурсы для инвестирования под более высокий процент.
Кроме того, поскольку инвестированные в жилье средства в определенном объеме вычитаются из совокупного дохода при уплате подоходного налога, это также можно считать скрытой формой инвестирования, а сам ипотечный кредит - в известной степени кредитом производительным.
Из потребительской сущности ипотечного кредита вытекают и особенности определения его потребительской стоимости. Потребительская стоимость кредита была определена К. Марксом, как способность производить прибавочную стоимость.
Исходя из цели получения ипотечного кредита потребления определенного блага жилья, можно определить потребительскую стоимость ипотечного кредита как способность производить (приносить заемщику) благо определенный объект жилой недвижимости. Кредит является потребительским и по определению не является капиталом для заемщика, поэтому разумно и в социальном плане справедливо установление процента по ипотечным кредитам на уровне более низком, чем по кредитам по сути производительным [47].
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам, показанными в таблице 1.1.
| Таблица 1.1 - Классификация ипотечных кредитов | ||||||||||||||||||||
|
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Ипотечное кредитование жилья в Западной Европе и Северной Америки является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируется спрос и предложение на ипотечные кредиты.
Определение термина ипотечное кредитование в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок.
Анализ состояния жилищно-строительного комплекса
Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации.Рассмотрим конкретный пример выбора варианта жилья для условий установленных ограничений по графику (рисунок 2.5).
Пусть покупатель, просмотрев все варианты, остановится на следующем из них:
- величина стоимости квартиры - Q = 90 тыс. долларов;
- предварительный платеж за квартиру - F = 27 тыс. долларов (при f = 0,3);
- платежи за кредит в годовых от его общей суммы - е = 0,08;
- срок платежей за квартиру - Т = 6 лет;
- платежи за квартиру ежемесячные - м = 12.
Зафиксированную информацию подставим в формулу 2.6.
0,0 8х (1+0,0 8)
0,08x1,58687'
Za 90000х(1-0,3)х 12х[(і+о,08)6-і] 6300 12x0,586874
= 1135,66
Если произвести необходимые вычисления, то получим окончательный результат - Za = 1135,66 долларов.
Именно эту сумму придется ежемесячно платить покупателю квартиры на протяжении 6 лет, т.е., на протяжении 72 месяцев. Этот же результат будет получен на экране монитора компьютера, который высветится после нажатия клавиши Enter.
Заметим, что одним из ограничений, о котором еще не шла речь, может быть частный или общий коэффициент переплат за квартиру. Покупатель сам определит приемлемость общих переплат за квартиру при прочих установленных ограничениях.
Так, если в рассмотренном выше примере покупатель выберет вариант, который представлен на графике (Q=90000; F=27000; Т~6; е=8% ; Za= =1135,647), то коэффициенты переплат составят в соответствии с формулами (2.4) и (2.5):
MxZxT _ 12 x 1,26183 x 6 _ 72 x 1,26183 100 x (1 - /) " 100 x (1-0,3) " 70
1,2979
12x1,261836
100
M xZxT
100
0,3 = 1,20852
Кп:
Значения этих коэффициентов означают следующее. Частный коэффициент переплат, равный 1,2979, свидетельствует о том, что покупатель жилья, выплачивая ежемесячно по 1135,647 денежных единиц на протяжении 72 месяцев, в общей сумме выплатит продавцу жилья 72x1135,647=81766,39.
Эта сумма превышает на 29,79% ту величину платежа, которую покупатель должен был заплатить при заключении договора, то есть, сумму, равную 63000 (81766,647:1,2979=63000).
Полный коэффициент переплат означает, что покупатель в целом заплатит за квартиру не 90000, а на 20,852% больше, т.е. 108766,8 денежных единиц.
Такова плата за предоставленный кредит покупателю жилья.
Если покупатель захочет выбрать срок рассрочки платежа за квартиру, предположим, не 6 лет, а 10, тогда по показателю полный коэффициент переплат покупатель заплатит за квартиру уже на 34,32% больше. В то же время, если покупателю покажется, что он очень много переплачивает, то он может эту сумму сократить. Сделать это можно за счет более высокого первоначального взноса за покупаемую квартиру, за счет сокращения срока кредита и за счет снижения процентной ставки за предоставляемый кредит.
Так что покупатель сам должен решать, что ему более выгодно: больше платить сейчас, чтобы меньше платить потом, или больше платить потом, чтобы меньше платить сейчас.
Помимо изображения всей совокупности различных вариантов на графике (рисунок 2.5), покупатель может посмотреть и табличный вариант поиска компромиссного решения, где светлым тоном показаны варианты ежемесячных платежей за квартиры соответствующей стоимости на указанный срок кредитования от 5 до 10 лет, удовлетворяющие запросам покупателя и продавца, а красным цветом показаны те варианты, которые не удовлетворяют заявленным требованиям участников сделки. Причем, при выборе любого варианта, например, платеж 1135 долларов в месяц, на графике эта точка тоже будет показана (рисунок 2.5)
В договоре ипотечного кредитования обязательно должно оговариваться условие изменения процентной ставки за кредит в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ. Программа позволяет учесть такие изменения процентной ставки для соответствующего изменения размера текущих платежей, а также рассчитывает размер платежей в таких валютах, как доллар США, евро и рубль (рисунок 2.8).
Использование разработанной программы позволит найти покупателю такой вариант приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и даст возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного варианта в договоре ипотечного кредитования [46].
Разумеется, наличие альтернативных вариантов равнозначных ежемесячных платежей за квартиру это признак достаточно развитых рыночных отношений в области продажи готового жилья. До этого состояния современной России еще далеко.
В настоящее время, как правило, фирмы не дают покупателям свободы выбора наиболее подходящего для них варианта приобретения жилья. Они задают жесткие условия: стоимость квартиры, процент первоначального взноса при оформлении сделки, процент платежей за предоставленный кредит, срок полного расчета за квартиру и величина ежемесячных платежей за жилье.
Но со временем, по мере развития жилищного строительного комплекса и его суммарной производственной мощности, с одной стороны, и повышением платежеспособности потенциальных покупателей квартир с другой, будет развиваться все более эффективная конкурентная борьба между строительными фирмами за покупателя.
Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир.
Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более и более значительные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибылей и расширения на этой основе жилищного строительства.
Таким образом, компьютерная технология может оказаться весьма полезной и при продаже недвижимости, как для продавца, так и для покупателя, раскрывая перед ними всю информацию о различных вариантах платежей и давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.
В заключении второго раздела отметим, что развитие ипотечного кредитования в России возможно сразу по нескольким сценариям, но не зависимо от того, по какому направлению пойдет развитие, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, одинаков для всех сценариев. В связи с этим применение предложенной компьютерной программы для нахождения оптимального решения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства и моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором будет полезно для всех участников системы ипотечного кредитования.
Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, на примере Ставропольского края
В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования, индуцирующий широкий дополнительный спрос и стимулирующий развитие многих отраслей национальной экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и формирования инвестиционных ресурсов.
Целью данного исследования платежеспособного спроса на ипотечные кредиты для строительства и покупки жилья в Ставропольском крае является получение количественных характеристик структуры населения региона, уровня и условий его жизни. Оценка степени соответствия фактических параметров их нормативным значениям, установление взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления, а также анализ их динамики позволят прогнозировать наиболее вероятный ход развития рынка жилья как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу.
В России с 1996 г. группой отечественных экономистов определяется рейтинг всех 89 регионов. Для этого с учетом международного опыта разработана и использована в значительной степени оригинальная методика, основанная на сочетании статистического и экспертного подходов.
Впервые проведен анализ общедоступных региональных законодательных актов.
Для оценки инвестиционного климата было использовано более сотни статистических показателей регионального развития (информация Госкомстата
РФ), проанализировано около 100 относящихся к сфере регулирования инвестиционной деятельности опубликованных законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов, а также доклады различных исследовательских центров, карты, статьи, монографии.
Инвестиционный потенциал учитывает основные макроэкономические характеристики, насыщенность территории факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели. Величина потенциала показывает долю региона в общероссийском потенциале (он принят за 100). Совокупный инвестиционный потенциал региона определяется значениями восьми частных потенциалов, каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей.
Ранг каждого региона по каждому виду потенциала зависит от количественной оценки величины его потенциала как доли (в процентах) в суммарном потенциале всех 89 российских регионов.
По данным журнала Эксперт, Ставропольский край в интегральном рейтинге субъектов Российской Федерации по инвестиционному потенциалу в 2000-2001 гг. находится на 29 месте (см. Приложение 3).
По сравнению с показателем 1999-2000 гг. рейтинг Ставропольского края поднялся на 1 позицию.
При этом следует иметь в виду, что продвижение конкретного региона по шкале рейтингов это результат сложного, зачастую разнонаправленного взаимодействия различных факторов. Детальное исследование причин динамики рейтингов показало, что изменение рейтинга потенциала не более чем на 56 позиций, а рейтинга риска на 1012 позиций в ту или иную сторону практически полностью объясняется незначительным разрывом в показателях у нескольких соседних регионов.
Проведенное экспертной группой журнала Эксперт исследование выявило существенные резервы улучшения инвестиционного климата во многих регионах России, в том числе и в Ставропольском крае. Это означает, что можно привлечь инвестиции, затратив совсем немного денег и времени.
В этой связи, на наш взгляд, первым шагом в данном направлении должно стать формирование привлекательного имиджа Ставропольского края.
Инвестиционный климат в регионе оказывает значительное влияние на строительный комплекс, в то же время по объемам капитального строительства можно судить об инвестиционной активности в Ставропольском крае. Целесообразно рассмотреть структуру инвестиций в нефинансовые активы, объемы, динамику и структуру инвестиций в основной капитал (таблица 3.1, 3.2)
Инвестиции в нефинансовые активы включает в себя следующие элементы: инвестиции в основной капитал, затраты на капитальный ремонт, инвестиции на приобретение земельных участков и объектов природопользования, инвестиции в нематериальные активы, инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств, инвестиции в другие нефинансовые активы.
Анализ таблицы 3.1 показывает, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение.
| Таблица 3.1 - Структура инвестиций в нефинансовые активы (по крупным и средним предприятиям; в процентах к итогу) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * - без инвестиций в прирост запасов материальных оборотных средств Источник: 107 стр. 107. Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность |
| Таблица 3.2 - Основные показатели инвестиционной и строительной | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение;
наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков;
ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г.
Помимо отмеченных особенностей инвестиционной деятельности в Ставропольском краем можно также отметить, что доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему инвестиций в период с 1996 г. по 1999 г. и 2001 г. находилась на уровне 50-60% и только в 2000 г. уменьшилась до 38%, что скорее всего можно объяснить значительным ростом объема инвестиций в оборудование в сфере услуг. В то же время доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему ввода в действие основных фондов колебалось с 1996 по 2001 гг. на уровне 60-80%. На основании приведенного анализа можно сделать вывод о достаточно значительной роли строительного комплекса в экономике Ставропольском края.
Рассмотрим, как жилищно-строительный комплекс края выполняет свою роль в обеспечении населения жильем.
Интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворять все потребности одновременно.
Ретроспектива эволюции жилищного строительства показывает, что конструктивные особенности, качество и стоимость жилища на разных этапах исторического развития существенно менялись. Во многом развитие жилищностроительного рынка определилось образом жизни, укладом, традициями, уровнем достатка населения.
Так, если в самом начале развития общества наши предки вполне довольствовались пещерами или шалашами, чтобы укрыться от хищников и непогоды, кибитками (евразийские кочевники), чумами (северные народы), срубами (север Европы и Россия), то требования к количеству и качеству жилья сегодня значительно выше. Современное жилище это место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок [96].
Сегодня наличествующий жилой фонд края не удовлетворяет потребности населения региона в количестве и качестве жилья. Это объясняется тем, что планка требований нуждающихся в жилье к его площади и комфортности в целом по стране, а равно и в Ставропольском крае, сегодня значительно поднялась.
Следует отметить, что последние годы в Ставропольском крае шло активное формирование рынка жилья. Характерной особенностью рыночной экономики явилось отсутствие государственной монополии в жилищном секторе: жилые дома и квартиры стали одной из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена. Проблема собственности в сфере жилья решилась посредством приватизации его переходом из государственной собственности в частную, удельный вес которой в общей площади краевого жилфонда, по данным Комитета статистики, вырос с 80,2 процентов в 1996 году до 84,6 процентов в 2000 году. Соответственно произошло перераспределение существующего жилищного фонда по формам собственности (таблицы 3.3, 3.4).
| Таблица 3.3 - Жилищный фонд Ставропольского края | ||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 42 стр. 7. Таблица 3.4 - Структура жилищного фонда по формам собственности |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 42 стр. 6 . |
При определении емкости ипотечного рынка Ставропольского края представляют интерес статистические данные о количестве квартир, построенных в Ставропольском крае, и их соотношении по числу комнат в период с 1996 по 2001 гг. (таблица 3.5).
| Таблица 3.5 - Характеристика построенных квартир в Ставропольском крае | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 42 стр. 5. |
Для осуществления межрегиональных и международных сравнений жилищных условий в настоящее время используется показатель общая площадь в среднем на одного проживающего. Общая (полезная) площадь определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположенных внутри квартир: кухонь, передних, внутри квартирных коридоров, санузлов, ванных или душевых, гардеробных комнат, кладовых, встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, крытых лоджий, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания.
Так, при численности населения Ставропольского края на 01.01.2002 2644,6 тыс. чел. средняя обеспеченность жильем одного жителя края составила 19,1 кв. м., причем в городской местности составила 19,7 кв. м., в сельской
местности - 18.3 общей площади (этот показатель соответствует уровню обеспеченности в среднем по России). При этом наиболее обеспеченными жильем являются жители Шпаковского района (28,5 кв. м на 1 человека), Новоселицкого района (21,5) Предгорного района (21,3),; в Степновском, Труновском, Нефтекумском и Арзгирском районах обеспеченность жильем ниже среднекраевого уровня. Для сравнения предлагается рассмотреть данные таблицы 3.6, которые могут нарисовать некоторые перспективные ориентиры в плане обеспеченности российского населения жилой площадью.
| Таблица 3.6 - Обеспеченность жильем (в среднем на душу населения на конец 1990 г.) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 96 стр. 47. |
| Таблица 3.7 - Уровень благоустройства жилищного фонда на 01.01.02 (в процентах) |
||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||
| Источник: 42 стр. 15. |
| Таблица 3.8 - Динамика изменения количества очередников для получения жилья в Ставропольском крае | |||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||
| Источник: 107 стр. 54. |
Мировой опыт развития ипотечного кредитования
Систему финансирования ипотеки можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.В свою очередь, открытая система финансирования ипотеки подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под
обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).
Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).
При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора. Независимо от вида модели в системе явно представлены три субъекта со своими стратегическими интересами:
Заемщик как правило, частное лицо, который претендует на кредит для приобретения жилья, он же залогодатель.
Кредитор представитель кредитно-финансовых или специализированных организаций, который по установленной форме выдает кредит, оформляет ипотеку и производит эмиссию облигаций залогодержатель.
Инвестор субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым обеспечивая функцию рефинансирования.
На схеме инвестиционных потоков в системе ипотечного кредитования (рисунок 1.1) представлены основные модели, которые в этой работе будут рассмотрены. Самая простая из них - система стройсбережений.
Она работает как касса взаимопомощи: одна часть населения выступает заемщиками, другая -инвесторами. В качестве кредитора в такой модели может выступить один из видов кредитных союзов.
Следующая модель одноуровневая система ипотечного кредитования. Существенное отличие ее от других моделей наличие в системе инвестора на вторичном рынке ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании.
Важно отметить то, что первичным инвестором и здесь выступает в основном население, потому что клиентами финансовых структур вторичного рынка ценных бумаг в конечном счете являются частные лица.
Надо заметить, что описанный механизм ничто иное, как часть механизма рынка капиталов, где инвесторами в конечном итоге выступают домашние хозяйства. Часть доходов, не использованных на потребление, накапливается ими и превращается в сбережения. В кредитно-финансовой системе эти сбережения фактически выступают пассивами, обеспечивающими инвестиционный процесс.
Анализ двухуровневой модели дает аналогичную картину. В упрощенном виде систему ипотечного кредитования можно представить как составную часть рынка капиталов, где заемщиками и инвесторами выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой для ипотечного рынка форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости. Все описанные выше модели и их возможные вариации имеют одну экономическую основу и различаются лишь степенью сложности и разнообразием используемых рыночных инструментов.
Степень их различия можно описать следующей формулой: чем сложнее действующая система, тем она дороже обходится для клиентов, но тем меньше рисков и больше гарантий, и наоборот.
Ипотечный рынок это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование.
Под домашним хозяйством понимается хозяйство, которое ведется одним или несколькими лицами, проживающими совместно и имеющими общий бюджет [113]. Это особый тип хозяйства, оказывающий серьезное влияние на все экономические отношения в стране.
Домашние хозяйства инвестируют сбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие в инфраструктуру финансового рынка и имеющие долгосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д. Инвестиционные институты в свою очередь инвестируют привлеченные сбережения в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствам для финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению и обеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами.
Однако не все семьи сразу являются заемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика).
В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально работающей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов.
Можно также сказать, что рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.
Таким образом, предпосылкой построения эффективной системы финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты.
Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.
Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны [47].
Ипотечное кредитование может играть существенную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономию! являлось активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
Теоретической основой Нового курса Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского экономиста Дж. М. Кейнса.
В основе теории лежит тезис о том, что через активизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказывать воздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок жилья. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости, что приведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье, сокращению объемов строительства и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке жилья и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок жилья (что наблюдается в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляется с помощью ипотечного кредита) [112].
Обеспеченность жильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 кв.м.
Однако около 11% населения имеет жилье такой или большей площади, остальные проживают в несравнимо худших условиях: так, около трети населения обеспеченно общей жилой площадью менее 9 кв.м, на одного человека. При этом строительство жилья каждый год уменьшается.
В настоящее время ввод квартир составляет около 400 тыс. в год. При довольно грубом подсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новую квартиру [116].
Причем ситуация с жильем усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Сегодня ежегодный объем нового строительства составляет немногим более 1 % существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяет потребности населения в жилье, но и отрицательно сказывается на качестве жилищного фонда (в США ежегодный ввод жилья составляет около 2-3% общего жилищного фонда [127].
Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то положение с жильем можно назвать катастрофическим.
Только дома так называемой массовой застройки 1950-1960 гг. (в основном это пятиэтажки, рассчитанные на небольшие сроки эксплуатации) составляют приблизительно одну десятую в общем жилищном фонде -примерно 250 млн.кв.м. В этих домах проживает около 15 млн. чел.
Это жилье довольно быстро приходит в негодность, и требуются сверхсрочные социальные программы по расселению или реконструкции таких домов [117].
В этой связи высокую актуальность приобретает необходимость активизации строительной деятельности в стране для увеличения темпов строительства нового жилья.
На развитие жилищно-строительного комплекса влияет целый ряд условий, однако основным из них является наличие достаточного финансирования. Острейшая потребность в жилье очень больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без задействования всех возможностей института ипотеки в России уже не обойтись.
Основной целью реформирования Российской экономической системы является построение социально-ориентированной рыночной экономики, под которой следует понимать, прежде всего, приоритет потребностей общества, а не приоритет интересов производителей.
Особая обеспечивающая роль на рынке жилья принадлежит строительству, призванному в первую очередь удовлетворять потребности населения в жилье.
Проблема приобретения жилища сегодня затрагивает практически каждого россиянина, так как современное поколение в отличие от предыдущего, практически не имеет никаких шансов на получение бесплатного жилья или хотя бы по доступной цене.
Важную роль в формировании рынка жилья играют факторы, регулирующие стоимость и мотивы строительной деятельности. К ним относятся земля, труд и капитал.
Если собрать все факторы и условия воедино, рынок жилья может быть представлен как динамическая совокупность взаимодействующих субъектов (заказчики, подрядчики, поставщики, инвесторы, государство и кредитные учреждения) в процессе строительства жилища, его обмена, распределения и потребления.
Рассматривая жилищное строительство как макроэкономический процесс, следует обратить внимание на следующее. Создавая капитал, оно по воле заказчиков рассредоточивает его по другим отраслям национальной экономики в определенных пропорциях. Эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства, после решения которых происходят новые изменения, и т. д.
В строительстве используется 50% продукции промышленности строительных материалов, около 18 % металлопроката, 40% пиломатериалов, 10% продукции машиностроительной продукции. Строительство обслуживает практически все отрасли промышленности. Для перевозки строительных материалов, строительных конструкций и строительной техники используются практически все виды транспорта: автомобильный, железнодорожный, речной, морской и воздушный.
Величина транспортных расходов в затратах на строительство достигает 20%. По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится примерно десятая часть экономики страны. [126].
Приоритетность жилищного строительства в системе национальной экономики обусловлена целым рядом причин. Одной из важнейших является необходимость создания социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.
Следующая причина заключается в необходимости формирования устойчивых тенденций интенсификации проводимых в жилищной сфере реформ и перехода строительного комплекса к устойчивому развитию [96].
При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций.
Суть мультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходов домохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызвать гораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.
Жилищно-строительный комплекс имеет несколько характеристик, которые определяют его особое место в экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликативного эффекта. В первую очередь это наличие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления.
Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительного процесса.
По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП [112]. Иными словами, целевое направление средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:
денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);
- мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
- мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).
Развитие жилищного строительства невозможно без развития предприятий жилищно-строительного комплекса, которое может выражаться как в количественных, так и в качественных показателях. Однако любое развитие предприятия характеризуется активизацией финансовых и денежных отношений в процессе формирования основного и оборотного капитала, фондов денежных средств предприятия и их использования.
Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России. Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в
США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательнонормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
В этой связи достаточно большой интерес могут вызывать исследования, направленные на изучение влияния ипотечного кредитования покупки жилья на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса. Учитывая масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России необходимо изучить мировой опыт и российскую практику развития и становления системы ипотечного кредитования.
2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
Процесс зарождения ипотечного кредитования начался в Древней Греции. Постепенно ипотека вошла и в средневековое европейское законодательство. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития складывалось несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования.В условиях во многом сходных подходов к выдаче ипотечных кредитов основная суть отличия систем в особенностях механизма рефинансирования ипотечных активов.
Европейская система ипотечного кредитования начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Среди основных принципов данной системы, называемой условно немецкой или одноуровневой,-контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, в дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Родоначальником и лидером на рынке здесь является Германия.
Помимо Германии одноуровневая модель функционирует в Дании, Франции, Швеции, Финляндии и других странах. Другая система ипотечного кредитования, называемая двухуровневой, была сформирована в США и Канаде.
Рассмотрим имеющийся опыт подробнее.
На основе исторического опыта развития ипотечного кредитования в различных странах мира можно сделать вывод, что одноуровневая модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России [98].
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа -закладных листов (рисунок 1.2). Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые закладной лист, не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен
законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками активно развивается в Германии, Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:
они выпускаются только ипотечными банками;
их оборот регулируется специальными органами надзора;
они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка,
качество облигаций должно быть подтверждено комиссией ЕЭС. Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше.
Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.
За счет ипотечных облигаций в 1998 г. было профинансировано более 19% всех ипотечных сделок в странах ЕЭС на сумму 511 млрд ЭКЮ [75].
Рассматривая современный европейский опыт, отметим, что особого внимания заслуживает изучение так называемой системы стройсбережений. Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования.
Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
Экономическая суть системы заключается в следующем. Ссудосберегающая модель - это сбалансированная автономная модель.
Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательноссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.
Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.
Обоснования решений в области ипотечного кредитования
В то же время частный коэффициент переплат (Кт) по мере роста двух отраженных в таблице параметров (е и Т) неуклонно возрастает.Разумеется, наглядность представленного табличного материала недостаточно рельефна, ибо цифровые данные не отражают всех входящих в модель параметров, носят дискретный характер, закономерность количественного изменения и взаимосвязи между значением искомого результата и независимыми переменными не представлена ярко выраженной функцией. И чтобы устранить этот недостаток, необходимо перейти к представлению всех причинно-следственных связей ипотечного кредитования посредством компьютерной программы.
Фрагмент программы в виде графика представлен на рисунке 2.1.
По оси ординат представленного графика размещается параметр срока погашения кредитной суммы - Т лет, по оси абсцисс - искомая величина ежемесячной платы в относительном выражении за купленное в кредит жилье -Z.
Как видно из рисунка, при одном и том же сроке платежей за предоставленное жилье (например, при 17 годах, как это показано на рисунке) размер ежемесячной платы возрастает по мере роста ежегодной процентной ставки за кредит (см. направление стрелок от величины Т до соответствующей кривой - е, а затем вниз до шкалы, характеризующей относительную величину ежемесячных платежей за недвижимость, в процентах от ее первоначальной стоимости - Z,%).
Одновременно по графику можно установить, что при одной и той же ежемесячной плате за квартиру (например, при Z=l,4 , когда f = 0), но при различных процентных годовых ставках за кредит, потребуются разные сроки платежей (см. направление стрелок от Z вверх до соответствующих кривых с процентной ставкой - е , а затем до шкалы - Т).
На рисунке 2.2. представлена аналогичная зависимость величины ежемесячной платы от срока погашения кредита, однако если в на рисунке 2.1. ежегодная процентная ставка платы за предоставленный кредит в диапазоне от 0,08 до 0,14 (параметр - е) отражена в виде семейства кривых, расположенных в поле графика, то на рисунке 2.3. в виде семейства кривых отражена величина f - первоначальный взнос в диапазоне от 0% до 50%.
Как показано на рисунке, при одном и том же сроке платежей за предоставленное жилье (например, при все тех же 17 годах, как это показано на рисунке 2.1 размер ежемесячной платы возрастает по мере уменьшения величины первичного взноса за жилье -f (см. направление стрелок от величины Т до соответствующей кривой - f, а затем вниз до шкалы, характеризующей относительную величину ежемесячных платежей за недвижимость, в процентах от ее первоначальной стоимости - Z,%).
Одновременно по графику можно установить, что при одной и той же ежемесячной плате за квартиру (например, при Z=l,4 , когда е = 12), но при разных величинах первичных взносов f, потребуются разные сроки платежей (см. направление стрелок от Z вверх до соответствующих кривых с величиной -f, а затем до шкалы - Т).
Пользователь вводит в компьютер интересующие его диапазоны изменения каждого параметра экономической модели, и на построенном графике отражается вся совокупность решений по определению ежемесячной (или другой временной единицы) платы за жилье. Перемещая курсор в поле графика и учитывая ограничения, установленные фирмой, а также принимая во внимание свои возможности, находится такое решение, которое удовлетворит и продавца и покупателя жилья.
Такова система поиска удовлетворительного решения с помощью компьютерной программы, которая обладает очень высокой информационностью, наглядностью и быстротой преобразования исходных параметров в искомые результаты.
Отражение этой программы и перенесение ее на частный случай в соответствии с фиксированными параметрами как раз и представлено на рисунке 2.2.
Для того, чтобы можно было целиком представить всю совокупность возможных зависимостей между различными параметрами в системе ипотечного кредитования, была использована разработанная компьютерная программа, которая позволила полученные результаты свести в таблицу 2.2.
| Таблица 2.2 - Возможные зависимости между различными параметрами в системе ипотечного кредитования |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1) в том случае, если одним из аргументов функции является показатель е или Т, то функции - степенные;
2) во всех остальных случаях функции линейны;
3) чем длиннее срок кредитования, тем ниже размер платежей за период при прочих неизменных параметрах кредита;
4) чем длиннее срок кредитования, тем больший размер кредита может погасить заемщик при неизменном платеже за установленный период;
5) чем чаше периодичность выплат, тем размер этих выплат меньше при прочих неизменных параметрах кредита;
6) чем ниже процентная ставка за кредит, тем ниже размер платежа за установленный период при прочих неизменных параметрах кредита;
7) чем ниже процентная ставка за кредит, тем длиннее срок кредитования при неизменном платеже за установленный период;
8) чем выше размер первоначального взноса, тем меньше размер выплат за установленный период при прочих неизменных параметрах кредита;
9) чем длиннее срок кредитования, тем выше общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат при прочих неизменных параметрах кредита;
10) чем больше размер первоначального взноса, тем ниже общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат при прочих неизменных параметрах кредита.
Рассмотрим конкретный пример использования компьютерной программы выбора решения об ежемесячной плате за приобретенное жилье посредством ее заменителя - графика на рисунке 2.3.
Пусть фирма установила ежегодную процентную ставку за предоставляемый кредит - е = 0,14. Все остальные параметры кредитования фирма дает возможность покупателю выбирать по своему усмотрению. При таких условиях покупатель, предположим, выбирает следующие параметры кредита: f = 0,5; T = 17 лет; плата за кредит - ежемесячно; без учета внуригодового начисления процента.
Тогда с помощью графика легко установить, что при таких исходных условиях, которые удовлетворяют обе стороны сделки по купле-продаже жилья, ежемесячная плата за квартиру составит - Za= 261,52$, что составляет 0,6538% от стоимости новой квартиры на момент ее продажи.
Следовательно, покупатель выплатит:
20000$ - в момент приобретения жилья;
261,52x17x12 = 53350$ - в рассрочку помесячно.
Итого, общий коэффициент переплат составит:
Кп - (20000 + 53350):40000=1,83375,
а частный коэффициент переплат окажется равным Кчп - 53350 : 20000 = 2,6675.
Таким образом, получая рассрочку платежей за приобретаемую квартиру, покупатель ежемесячно будет платить не 98,04$ (20000:17:12), а 261,52$, переплачивая 163,48$. Последняя величина и составляет те самые проценты за кредит, которые фирма предоставила покупателю в момент приобретения квартиры. При этом, если покупатель квартиры будет считать, что ежемесячная переплата слишком велика, он может либо отказаться от сделки, либо подобрать другой вариант ипотечного кредитования.
Поэтому рассмотрим возможности управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе.
Прежде всего, обратим свое внимание на абсолютную величину стоимости приобретаемой квартиры - Q. Именно эта величина лежит в основе всех дальнейших платежей и, естественно, будет определять бремя первоначального взноса за квартиру - F и последующих ежемесячных платежей за нее - Z .
Если покупатель считает, что квартира по своим параметрам ему подходит, но ее стоимость слишком велика для него, то надо подобрать для себя квартиру поскромнее, которая будет дешевле и окажется по карману. Затем по прошествии некоторого периода времени, собрав дополнительную денежную сумму, можно продать используемое жилье и купить новое по имеющимся средствам. В условиях рыночной экономики здесь нет принципиальных препятствий, и многие в различных странах Запада именно так и поступают.
Однако можно решить проблему общей стоимости жилья путем первоначального платежа. Его надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить его в момент приобретения квартиры и одновременно учесть величину будущих платежей, которые фирма предоставляет в кредит. Здесь необходимо компромиссное решение по принципу - чтобы волки были сыты и овцы целы.
Следующий параметр, являющийся предметом пристального внимания покупателя жилья, - это его ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита. При фиксированном значении параметров Q и F управлять величиной этих платежей нет особых возможностей, ибо ежегодная процентная ставка за кредит устанавливается фирмой, продающей жилье. Остается только период платежей, то есть принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. Чем больше этот период, тем меньше будут ежемесячные платежи, но больше окажется величина абсолютной переплаты за кредит и коэффициент переплат. Здесь нужен компромисс. Покупатель жилья сам должен выбрать вариант, при котором срок платежей для него окажется наиболее приемлемым со всех точек зрения.
Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит, и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.
Всего этого в настоящее время в России не имеется. И если это когда-нибудь будет, то по прошествии многих лет. Поэтому следует проанализировать перспективы развития массового жилищного строительства в России на ближайшие десятилетия с применением ипотечного кредитования.
Главное условие для такого развития - это наличие устойчивого и достаточно значительного спроса на жилье, с одной стороны, а с другой - наличие финансовых возможностей, которыми обладают инвестиционные фирмы для удовлетворения такого спроса.
Прежде всего, обратимся к потребителям жилья. Потребность в нем очень велика. Рыночный потенциал жилья огромен, ибо десятилетиями он не удовлетворялся. В результате образовался острейший квартирный дефицит, который не только не сокращается, а наоборот - все время нарастает. Следовательно, с этой стороны жилищный рынок имеет определенные перспективы дальнейшего своего развития и расширения. Вопрос заключается в материальном обеспечении потенциальных потребителей жилья. А он, к сожалению, оставляет желать много лучшего. Многолетний спад производства, длительная инфляция российской валюты, массовая безработица, низкие доходы населения страны - вот далеко неполный перечень проблем, без устранения которых нечего и думать о развитии жилищного строительства в России.
Но и у фирм в настоящее время нет достаточных финансовых ресурсов, чтобы в широком масштабе развернуть жилищное строительство за счет ипотечного кредитования потребителей жилья. Для того чтобы этот процесс обеспечить в достаточном объеме, следует осуществить накопление капитала, заработать необходимые финансовые ресурсы и только тогда постепенно можно будет расширять строительство жилья в стране.
Из всего сказанного становится ясно, что сразу же все эти проблемы не устранить. Поэтому перспективы здесь связаны с общим подъемом экономики России в будущем, которые, по-видимому, растянутся на много лет.
Можно с уверенностью утверждать, что в настоящее время в каждом крупном и среднем городе России действуют на первичном рынке жилья две -три или более фирм ипотечного кредитования. И тенденция здесь такова, что по мере возмужания этих фирм, роста их потенциальных возможностей они постепенно будут снижать процентные годовые ставки за предоставляемый
кредит, увеличивать срок кредитования, позволять меньшую предварительную плату за жилье, расширять ассортиментное разнообразие новых квартир за счет увеличения строительства менее дорогого и более простого жилья. Это позволит постоянно расширять круг потенциальных потребителей жилья, а также разнообразить предоставляемые фирмами услуги, давая возможности
*
потребителям самим выбирать ту схему приобретения жилья, которая им покажется наиболее предпочтительной. Разумеется, в рамках сохранения экономических интересов, как строительных фирм, так и фирм ипотечного кредитования. В этом видится основное и весьма перспективное направление ипотечного кредитования в стране [24].
Практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в области ипотечного кредитования покупки недвижимости
Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. Для этой цели используются специально разработанные программные продукты, которые позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и позволяют определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы.В этом случае решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
* К таким задачам, успешно решаемым с помощью компьютерной
технологии, относятся задачи поиска вариантов приобретения недвижимости и, в частности, жилья на основе ипотечного кредитования.
В основе программного продукта лежит математическая модель, вытекающая из формулы 2.4 и имеющая следующий вид:
6х[(1 + е)г -і]’
,, „ ... ... ех(\ + е)т
Z.=Qx(l-f)x л, , „чГ ,1, (2.7)
где Za - ежемесячная плата за приобретенное жилье в абсолютном выражении, доллары;
Q - стоимость приобретаемого жилья в абсолютном выражении на момент оформления договора, доллары;
f - величина первоначального взноса за приобретаемое жилье в долях от его полной стоимости;
м - частота платежей за пользование жильем (ежемесячно - м = 12; один раз в квартал - м = 4; один раз за полугодие - м = 2; один раз в год - м = 1);
е - плата за пользование кредитом в долях годовых;
Т - срок платежей за жилье, годы;
b - коэффициент, учитывающий внутригодовое начисление процента.
По представленной модели компьютер строит график (рисунок 2.4)
Прежде всего строятся оси X и Y. Затем по оси X в определенном масштабе наносятся ежемесячные платежи (в долларах) - Za. Так, на представленном рисунке эти платежи установлены в размере от 0 до 3250 долларов ежемесячно. То же делается и по оси Y. На этой оси наносятся данные о платежах покупателя в рассрочку на протяжении всего срока договора - (Q -F).
Так, на графике градуировка этих платежей установлена от 20000 до 100000 долларов.
Следует отметить, что градуировка шкал X и Y строится компьютером по заранее устанавливаемым самими пользователями (продавцом и покупателем) пределам с указанием интервала между цифровыми данными.
Далее компьютер строит семейство лучей, отражающих срок рассрочки платежей за жилье - Т лет. Например, как это сделано на рассматриваемом рисунке, срок платежей, предлагаемых для рассмотрения в качестве альтернативы, составляет от 3 до 20 лет.
Таким образом, макет графика полностью подготовлен, и им можно пользоваться для поиска компромиссного решения, удовлетворяющего и продавца и покупателя жилья.
При входе в компьютерную программу Альянс по заданию пользователей строится описанный макет графика. Затем компьютер предлагает указать, какие ограничения следует учесть со стороны продавца и со стороны покупателя жилья.
Ограничения со стороны продавца жилья:
- набор различных квартир, предлагаемых к продаже и имеющих определенную первоначальную стоимость (количество комнат, количество квадратных метров жилья, комфортность жилья, этаж, наличие балкона или лоджии и т л.) - Q долларов;
- первоначальный взнос в долях от стоимости жилья - f;
- величина кредитной суммы за продаваемое жилье в абсолютном выражении, которое будет выплачиваться покупателем на протяжении Т лет - (Q - F);
- максимально предельный срок погашения кредитной суммы покупателем жилья, Т лет;
- ежегодная процентная ставка платежей за предоставленный кредит в долях от суммы рассрочки - е;
- периодичность платежей - м.
Ограничения со стороны покупателя жилья:
- площадь жилья и уровень его комфортности;
- максимально предельная полная стоимость жилья в абсолютном выражении -Q долларов;
- максимально предельная величина первоначального взноса за приобретаемое жилье - f*Q долларов;
- предельные значения (максимальное и минимальное) платежей - (Q - F), подлежащих оплате в рассрочку за весь установленный период - Т лет, долларов;
- минимально предельный срок погашения кредитной суммы - Т лет;
- максимально предельная величина ежемесячных платежей за приобретенную квартиру - Za.
Ограничения, установленные с обеих сторон, позволяют найти такое компромиссное решение, которое может удовлетворить и продавца и покупателя жилья. А это позволит, в конечном счете, успешно завершить поиск варианта и заключить к взаимному удовольствию договор о продаже и покупке жилья.
Проиллюстрируем поиск компромиссного решения о покупке жилья на примере представленного на рисунке 2.4 и 2.5 графика.
Пусть продавец жилья располагает квартирами различной площади и комфортности стоимостью 120000, 100000, 90000, 80000, 60000 долларов. Цена жилья зависит от уровня комфортности, этажности, планировки, местоположения, развитости инфраструктуры и других факторов.
При продаже он взимает с покупателя сразу же 30% первоначальной стоимости жилья. Следовательно, остаточная стоимость жилья, подлежащего выплате в рассрочку, составляет:
1) Q -F = 120000 - 0,3x120000 = 120000x0,7= 84000 долларов.
2) Q - F = 100000 - 0,3x100000 = 100000x0,7= 70000 долларов.
3) Q - F = 90000 - 0,3x90000 = 90000x0,7 = 63000 долларов.
4) Q - F = 80000 - 0,3x80000 = 80000x0,7 = 56000 долларов.
5) Q - F = 60000 - 0,3x60000 = 60000x0,7 = 42000 долларов.
Итак, имеется пять вариантов жилья с различной их первоначальной стоимостью, а также пять вариантов этого же жилья с разной величиной первоначального взноса и, следовательно, с разной суммой последующих платежей, осуществляемых в рассрочку.
Кроме того, продавец жилья установил ежегодные платежи за предоставленный кредит в размере - е = 0,08 от стоимости кредитной суммы, определил ежемесячную плату за предоставленное жилье (м = 12), а также ограничил срок погашения кредита в размере - Т=10 лет, внутригодовой процент не учитывается.
Таким образом, продавец жилья четко установил свои ограничения во взаимоотношениях с покупателем, и теперь очередь за покупателем жилья. Ему нужно определиться со своими ограничениями.
Предположим, что покупатель установил для себя, исходя из своих возможностей и потребностей, приобрести из имеющихся предложений квартиру не дороже Q = 100000 и не дешевле Q = 80000 долларов.
В этот диапазон попадают квартиры 3-х предлагаемых типов (за 100, 90 и 80 тыс. долларов). С учетом предварительного взноса за эти квартиры придется платить за весь период рассрочки - (Q - F) или соответственно 70, 63 и 56 тыс. долларов.
Эти ограничения можно отразить на графике (рисунок 2.4) в виде двух горизонтальных линий - линии а- а и линии б-б, что и сделает компьютер в соответствии с заданной программой. Таким образом, покупателем сразу же устанавливаются ограничения на покупаемое жилье: верхнее с учетом его покупательной способности (не дороже 100000, так чтобы кредит не превышал 70000) и нижнее с учетом качественной потребности в жилье (стоимостью не ниже 80000, так чтобы кредит был не ниже 56000).
Следовательно, диапазон стоимости приобретаемой квартиры четко покупателем установлен. Одновременно установлена и величина первоначального взноса за приобретаемую квартиру, которая составляет в данном случае 30% от ее полной стоимости (F).
Далее покупатель введет ограничение на величину ежемесячных платежей за приобретаемую квартиру. Пусть он установит величину - Za на уровне не более 1250 долларов в месяц.
Тогда компьютер восстановит вертикальную линию - в-в, которая будет отражать указанное ограничение. Следовательно, покупатель согласен приобрести такое жилье, которое по своей стоимости впишется в ранее установленное ограничение по размеру кредита от 50000 до 70000 денежных единиц и при условии, что ежемесячная плата за квартиру составит не более 1250 тех же единиц.
Однако есть и еще одно важное ограничение, которое интересует как продавца, так и покупателя квартиры. Речь здесь идет о сроке платежей за жилье (Т).
Продавец стремится установить срок платежа как можно меньше, чтобы быстрее вернуть свои вложения, а покупатель желает, чтобы этот срок был как можно больше: тем самым он мог бы смягчить свои ежемесячные платежи за жилье.
Предположим, что продавец согласен с учетом конъюнктуры рынка ипотечного кредита ограничить срок платежа за квартиру не более 10 лет,
покупатель же согласен приобретать жилье при условии, что данный срок будет не меньше 5 лет.
Тогда компьютер, очертив на графике все введенные ограничения, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализует область компромиссного решения в виде многоугольника, который на иллюстративном рисунке представлен в виде затененной зоны. И любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы обоих субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья.
Строго говоря, учитывая все ограничения, включая целочисленность срока платежей за предоставленный кредит, можно перечислить варианты компромиссного решения покупки жилья. Это будут следующие варианты: при (Q - F) = 70 тыс. долларов и сроках платежа 7,8,9 и 10 лет; при (Q - F) = 63 тыс. долларов и сроках платежа 6,7,8,9 и 10 лет; при (Q - F) = 56 тыс. долларов и сроках платежа 5,6,7,8,9 и 10 лет.
Всего, таким образом, будет 15 различных вариантов платежей за различные квартиры (рисунок 2.5.). И если продавца все они устраивают (он согласен на любой из рассматриваемых вариантов), то для покупателя есть предмет для размышления, ибо вопрос упирается не только в платежи, но и в комфортность жилья.
Поэтому покупатель каждый вариант может тщательно проанализировать с двух указанных позиций. Для этого он, используя мышку компьютера, может каждый вариант просмотреть на экране монитора в виде определенной точки внутри выделенной на рисунке области.
Компьютер для каждой такой точки укажет все параметры покупки (рисунок 2.6), а именно:
- общую стоимость жилья;
- величину предварительного взноса;
- суммарные платежи в рассрочку;
- срок платежей за кредит;
- ежемесячную плату за купленное жилье.
Срок рассрочки (лет) | 6 Полная стоимость ($( 90000 Размер крдкта (!) j 63000 PaMytej* тек. платежей ($ ] 1135.66 переплат общ, (і 2085 Кзф перешит част.
Основа региональных программ
Активную реализацию программы Агентство начало в Санкт-Петербурге, который был выбран на федеральном уровне как наиболее подготовленный регион. В соответствии с соглашением, подписанным между Администрацией Санкт-Петербурга и Агентством в июле 1998 г., был создан региональный Северо-Западный филиал, где открыт городской консультационный центр по вопросам ипотечного кредитования, а в первом квартале 1999 г; в целях отработки технологии ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов были выданы первые ипотечные кредиты за счет собственных средств Агентства. Необходимым условием работы Агентства в регионах является поддержка региональными и местными администрациями, создание необходимой нормативной базы на местах.Подписано соглашение о сотрудничестве между Агентством и Новосибирской областью, где, как и в Санкт-Петербурге, был создан филиал, деятельность которого должна будет охватить регионы Сибирского соглашения. Агентство ведет активную работу с местными администрациями по созданию организационно-правового механизма реализации федерального законодательства.
Так, в Санкт-Петербурге приняты местные законы О развитии жилищного кредитования в Санкт-Петербурге и О домах временного проживания и ряд других необходимых нормативных актов [112].
Для финансирования своих операций Агентство планирует привлекать средства путем выпуска собственных ценных бумаг, обеспеченных правами по приобретенным кредитам, а также гарантиями Правительства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В основе региональных программ активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств в сферу ипотечного кредитования. Российская Федерация имеет различные региональные ландшафты вследствие формирования сложного хозяйственного рисунка, несмотря на то что до 1992 г. в течение многих десятилетий велось плановое и, по сути, однообразное хозяйство.
При этом очевидно, что ни центр, ни периферия не являются однородными. На сегодняшний день имеются субъекты Федерации, которые демонстрируют активные шаги по запуску ипотечных отношений на подведомственной им территории.
Поскольку администрации проводят инновационный тип развития, то воплощаемые ими сценарии развития ипотечных отношений базируются на различных моделях.
Некоторое распространение среди администраций городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров). Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по зачету) свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично получить рассрочку на 1-2 года.
Как правило, стоимость старого жилья составляет примерно 50-60% стоимости нового, 20-25% собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка [71,72,73,74].
Фактически при данной схеме региональный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтер, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) цене продать свои квартиры (произвести зачет) региональному фонду.
В ряде других городов и регионов (Оренбург, Белгород, Удмуртия) получили развитие несколько иные схемы льготного кредитования населения на цели покупки жилья через создаваемые внебюджетные фонды по ставке процента намного ниже уровне инфляции. Подобные схемы весьма ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на бюджет.
Дефицитность бюджетов подавляющего количества городов делает эту схему невоспроизводимой в данных регионах. Кроме того, перекачка бюджетных средств во внебюджетные фонды снижает прозрачность финансовых потоков при использовании данной схемы и не способствует повышению авторитета муниципальных властей у потенциальных участников данных проектов.
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества жилой площади (например, 0,1 кв. м.). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом.
Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В числе недостатков такого подхода к финансированию обеспечения жильем граждан можно назвать следующие:
- облигации практически не приносят своим владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменение ситуации на финансовом рынке, облигации не могут выполнять функцию накопления;
- облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;
- в предлагаемых схемах отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, они предоставляются только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан;
- в основном облигационные схемы ориентированы на финансирование строительства, а не на обеспечение условий расширения платежеспособного спроса граждан.
На сегодняшний день различные формы ипотечного и квазиипотечного кредитования существуют при поддержке местных властей в более чем 20 субъектах Российской Федерации. Так, в Оренбургской области в 1997-1999 гг. выдано 65 кредитов для приобретения и строительства жилья на сумму более 2 млн рублей.
Ипотечные кредиты получают оренбуржцы, имеющие совокупный семейный доход от 1,5 до 4,5 тыс. рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12% годовых в рублях. Источником кредитования является областной бюджет
„ [П2].
В Хабаровском крае принята концепция внедрения и развития системы ипотечного кредитования, где определена роль государственных и муниципальных органов в процессе формирования и внедрения ипотечного жилищного кредитования. Намечены направления деятельности этих органов.
В документе отмечается, что система ипотечного кредитования должна стать в законченном виде самодостаточной и не требующей государственного финансирования. Одобренная концепция предполагает не только развитие ипотеки, но и решение сопутствующих ей вопросов совершенствования рынка жилья: улучшение качества жилья, снижение его себестоимости и др.
В Белгородской области была использована схема, при которой жители области получали кредит на строительство жилья, в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивалась, а рассматривался сельскохозяйственный потенциал граждан, т. е. результативность их подсобного хозяйства. Это было обусловлено тем, что возврат кредита осуществлялся не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продавалась по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Существенный недостаток данной модели денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей натуральных платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов.
В Тюменской области создана защищенная система жилищностроительных накоплений и кредитования для обеспеченных и среднеобеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является Фонд.
Законодательной базой деятельности Фонда является Федеральный закон Об инвестиционной деятельности и о некоммерческих организациях.
Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов.
Недвижимость на балансе Фонда создает стопроцентную защиту инвестиций всех инвесторов.
Основные задачи Фонда:
- привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в том числе через банки;
- менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеров, подрядчиков);
- содержать жилищные фонды на балансе до полного взаиморасчета с гражданином;
- предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
- обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
- обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.
В Чувашии в 2000 г. под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставлен банковский кредит в объеме 10 миллионов рублей сроком на 5 лет под 1/4 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит бюджет Чувашской Республики.
Последний указ президента республики по совершенствованию форм государственной поддержки граждан в строительстве жилья создает экономические и правовые условия для реального внедрения в республике с 2000 г. Практики кредитования под ипотеку. На эти цели из бюджета планируется выделить 50 миллионов рублей. Заемщики будут получать кредиты под 5-6% кредитной ставки и закладывать банку приобретенную с помощью кредита квартиру. Сроки кредита планируется определить на 15-20 лет.
В республике уже имеются предпосылки для ипотечного кредитования. С вступлением в силу Федерального закона О залоге практически все банки Чувашии осуществляют коммерческое кредитование под залог недвижимости. В 1997 г. свою ипотечную программу разработал Чувашсбербанк.
Гарантией возврата кредита является поручительство ЗАО Первая инвестиционно-строительная компания. Во время действия кредитного договора жилье находится в собственности АО, а заемщик живет в квартире на правах арендатора [116].
Бюджет Ростовской области выделил свыше 10 млн. руб. на финансирование программы ипотечного кредитования в 2000 г. В 2001 г. за счет привлечения средств коммерческих банков и страховых компаний Ростовской области объем ипотечных кредитов должен превысить 100 млн. руб. С этой целью, Ростовская область с сентября 2000 г. начала реализацию нового этапа программы ипотечного кредитования, который предусматривает
кредитование первого взноса для покупки жилья под залог имеющейся квартиры. Кредит будет предоставляться на срок от 6 месяцев до 1 года, размер процентной ставки пока не определен.
После вселения в новую квартиру средства от реализации старой квартиры пойдут на погашение краткосрочного кредита. Для выплаты оставшейся части стоимости жилья заемщик сможет получить следующий кредит из средств областного бюджета на срок до 8 лет для городских и до 10 лет для сельских жителей под 12,5% от ставки рефинансирования Центробанка.
Залоговым обеспечением долгосрочного кредита будет являться новое жилье заемщика [101].
Ранее застройщик мог получить ипотечный кредит лишь после оплаты 50% стоимости нового жилья (для частных застройщиков в сельской местности, если строительство собственными силами завершено, не менее чем на 50%). В 1999 г. из средств областного бюджета был предоставлен 61 кредит на сумму свыше 5 млн. руб.
В Ставропольском крае была разработана концепция развития ипотечного кредитования, предусматривающая участие в программе бюджетных средств, однако дальше этого Администрация края не пошла. В настоящее время в крае можно приобрести жилье в кредит через компании, работающие по схеме стройсбережений, примером такой компании может служить ЖСК Новосел.
Лидерами в области развития ипотечного кредитования являются Москва и Санкт-Петербург, имеющие развитую инфраструктуру рынка недвижимости, наиболее благополучное с точки зрения доходов население.
В Москве применяются две схемы ипотечного кредитования. Это собственные программы банков и различных компаний и программы, осуществляемые банками через инвестиционные фонды, а также через государственные ипотечные агентства.
В 1998 г. московскими властями с участием специалистов Гарвардского университета была разработана программа ипотечного кредитования, основанная на американской модели организации рынка, в рамках которой любой москвич, способный внести 30% от стоимости жилья, может получить
оставшиеся 70% взаймы от уполномоченных банков московского правительства. Последнее же обязалось рефинансировать банковские кредиты (т. е., по сути, выкупать у банков долги москвичей) при посредстве так называемого Московского ипотечного агентства (МИА).
Городской бюджет должен выделить МИА средства для образования уставного капитала в объеме не менее 120 миллионов рублей. Основными задачами МИА Правительством Москвы были определены: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных кредиторов МИА и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных кредиторов МИА в будущем; выкуп у квалифицированных кредиторов МИА ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА (операции на вторичном ипотечном рынке); привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы.
Основным финансовым источником для развития Московской ипотечной программы станут средства от реализации жилья (более 400 тыс. м2). Деньги от их продажи пойдут в фонд Московской ипотечной программы для обеспечения деятельности Московского ипотечного агентства.
Первоначально московское правительство планировало привлечь на реализацию программы из США $500 миллионов. Планировалось, что инвестором программы выступят крупные американские банки. Однако реально выданные рядом коммерческих банков по программе полторы сотни кредитов фактически были рефинансированы за счет московского бюджета.
По оценкам экспертов, потребность москвичей в ипотеке составляет около 150 тысяч кредитов в год, а городской бюджет не успевает выполнять свои обязательства по рефинансированию ипотечных кредитов даже уже по выданным кредитам. Задолженность города участвующим в ипотечной программе банкам в настоящее время составляет около $4,5 миллиона, (таблица
| Таблица 1.2 - Основные параметры Московской ипотечной программы | ||||||||||||||||||||||||||||
|
Помимо собственных банковских программ, реализуемых в Москве, существует и ипотечная программа инвестиционного фонда США - Россия ДельтаКредит. По ней в 2000 г. работали семь московских банков. Небольшое количество участников программы объясняется тем, что, по оценкам специалистов ДельтаКредит, проект ипотечного кредитования для банков начинает окупаться при объеме $2,5 - 3 миллиона. Однако заморозить на год вложенные в ипотеку средства может себе позволить далеко не каждый банк. За 2000 г. по программе ДельтаКредит банками было освоено $7,9 млн. Такой объем средств позволяет выйти на самоокупаемость ипотечных проектов только двум-трем банкам. Средства на ипотеку представляет по этой программе фонд США - Россия. Но он и устанавливает базовые ставки для банков. Поэтому их тарифная политика зависит в большей степени именно от процентных ставок фонда, так что банкам остается выступать только в качестве агентов - оценивать риски и принимать конкретные решения о выдаче кредитов. Видимо, для того, чтобы заинтересовать банкиров, фонд намерен предложить им новую ипотечную схему - банки смогут предоставлять кредиты на покупку квартиры на этапе ее строительства. Однако в этом случае потребителям необходимо будет внести не 20% стоимости квартиры, а все 50%. Такую услугу уже сегодня предлагает Инвестсбербанк, но кредитование он осуществляет из собственных средств (таблица 1.3).
В Санкт-Петербурге реализуется проект ипотечного кредитования совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. В целях создания нормативно-правовой базы в регионе принят закон о развитии ипотечного кредитования, создан филиал Агентства. Ипотечные кредиты по программе выдаются по классической схеме ипотеки: заключается кредитный договор с заемщиком, квартира, приобретаемая за счет кредитных средств, оформляется в собственность заемщика и одновременно обременяется залогом в пользу кредитора до момента полного исполнения обязательств по кредиту. Кредиты выдаются на срок до 10 лет под 15-18% годовых в валюте в размере от $5 до 80 тыс. (до 70% от стоимости приобретаемой квартиры). Помимо программы, реализуемой Агентством, существует несколько инициативных проектов самих банков.
реализуемые в г. Москве
| Таблица 1.3 - Основные банковские ипотечные программы, | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Таким образом, из представленного выше обзора региональных подходов к ипотечному кредитованию видно, что в основе большинства региональных программ - бюджетные ресурсы, выделяемые на их развитие, и активная роль органов местного самоуправление в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу. В таком мегаполисе, как Москва, в сфере жилищного строительства занят примерно 1 миллион жителей, поэтому бесперебойная работа строительного комплекса - это вопрос уже не только экономический, но и политический [112].
В целом, рассматривая различные региональные ипотечные схемы, можно прийти к заключению, что навряд ли существует универсальная модель ипотечного жилищного кредитования, одинаково привлекательная для всех участников Программы во всех регионах. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки.
Несмотря на существование многих проблем, был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования, который выражается как в достаточно большом объеме законодательной базы, принятой по данной проблеме, так и в том, что на сегодняшний день, практически в каждом субъекте Российской Федерации есть отдельные банки, жилищно-строительные кооперативы и инвестиционно-строительные компании, осуществляющие ипотечное кредитование покупки жилья, в то же время такая практика жилищного ипотечного кредитования в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, разделить на четыре основные группы [67].
Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.
Вторая группа причин связана с социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе. Не способствуют развитию ипотеки и не достаточно стабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большим объемом внешнего долга и затратами на его обслуживание, высокой ценой кредитов.
Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).
Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
Для решения проблем, связанных с научной непроработанностью стартовых шагов по развитию ипотеки, в части влияния ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса, предлагается в рамках данной работы осуществить экономическое моделирование финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья.
В заключении первого раздела можно отметить, что сложившаяся обстановка в настоящее время дает шанс для населения, предпринимателей, финансистов и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся, для того чтобы решить жилищную проблему на основе возрождения в России системы ипотечного кредитования.
Построение экономической модели финансовых потоков
Ипотечное кредитование, будучи обеспеченным реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней.1. Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков при ипотечном кредитовании покупки жилья
За все годы советской власти проблема обеспечения населения страны жильем была одной из самых актуальных, которая так и не получила своего разрешения.Много раз правительства СССР принимали различные решения по ускорению жилищного строительства, создавались специальные правительственные программы по жилью и т.п. Последняя такая программа была принята ЦК КПСС в конце 80-х годов и получила громкое название Жилье - 2000. Однако она так и осталась вещью в себе.
Ничто из этой программы так и не было реализовано.
Принципиально новые возможности в области обеспечения населения страны необходимым жильем появились в России с переходом на рыночные рельсы хозяйствования.
Введение законодательства о приватизации жилья позволило гражданам России стать его собственниками. И сразу же образовался вторичный рынок жилья в стране.
Это в какой-то степени смягчило остроту жилищной проблемы, но не решило ее, да и не могло этого сделать, ибо дефицит жилья был и остается очень значительным.
Проблему эту может решить только ускоренное строительство нового жилья, при котором будет вводиться в строй большое количество современного жилья, доступное населению страны.
Однако для развития жилищного строительства нужны, с одной стороны, крупные денежные средства в распоряжении строительных компаний, а с
другой - в достаточном наличии денежные средства у потенциальных потребителей нового жилья. Но, как известно, в стране в настоящее время в достаточном объеме нет ни того, ни другого. Поэтому в своем большинстве на данный момент в основном строится и продается дорогое элитное жилье, потребителями которого в основном является достаточно богатая прослойка населения, которая заранее расплачивается за приобретаемое будущее жилье.
И, таким образом, строительные фирмы имеют некоторую возможность возводить в небольшом количестве новые квартиры за счет средств их покупателей, а последние - удовлетворять свои потребности в улучшении своих жилищных условий.
Разумеется, это не решение проблемы нехватки жилья в России. Нужно развернуть массовое жилищное строительство, которое может обеспечить первичный рынок необходимым жильем, к тому же обеспеченное соответствующим спросом населения.
И чтобы, наконец, решить проблему массового жилищного строительства в стране, необходимо переходить на ипотечное кредитование жилья, которое широко применяется во всех рыночных странах и которое положительно зарекомендовало себя, обеспечивая широкие слои население новым и добротным жильем.
Для осуществления экономического моделирование финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья необходимо иметь ясную картину перспектив развития системы ипотечного кредитования в стране. В современной экономической литературе, с учетом сложившихся в России условий, выделяют несколько основных сценариев решения проблем внедрения ипотечного кредитования [67, 97]:
1) локальная банковская инициатива;
2) федеральная инициатива;
3) муниципальная инициатива;
4) инициатива Сберегательного банка РФ;
5) инициатива зарубежных банков;
6) инициатива инвестиционно-строительных компаний;
7) развитие рынка долгосрочного кредита через создание Кредитного союза.
Рассмотрим более подробно каждый из возможных сценариев.
Сценарий первый - локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.
Этот сценарий может быть реализован, прежде всего, универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент.
Сценарий этот - чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды - многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.
Данный сценарий может быть реализован в незначительном масштабе в ближайшие годы в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.
Сценарий второй - федеральная инициатива - напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, американской модели ипотеки. Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых.
Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.
При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения.
Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.
Сценарий третий - муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки.
Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз
имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций.
Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.
Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационнофинансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск, Саров и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы.
Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.
К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.
Сценарий четвертый - инициатива Сберегательного Банка РФ. Это гипотетический сценарий, так как Сберегательный Банк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие
этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сберегательного Банка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе.
Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудносберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы.
Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.
Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.
Сценарий пятый - инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет.
С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.
Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет
выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.
Сценарий шестой - девлоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а в инвестиционно-строительном секторе - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девлоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.
Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.
Сценарий седьмой - развитие рынка долгосрочного кредита через создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит [118]. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.
Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны.
Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.
На наш взгляд, наиболее перспективными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования, в силу объективных причин описанных выше, являются инициативы кредитных кооперативов и инвестиционностроительных компаний.
Каждый из сценариев развития ипотеки имеет свои преимущества и недостатки, однако, независимо от того, по какому сценарию будет развиваться система ипотечного кредитования в России, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья, с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, в настоящее время до конца не изучен. Рассмотренные в первом разделе работы условия, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют сделать вывод о достаточно жестких параметрах ипотечных сделок. К таким жестким параметрам относятся процентные ставки по кредитам, размер кредита, количество выплат в году, размеры выплат, срок кредитования и так далее. Часть потенциальных заемщиков это отталкивает или не позволяет найти подходящий вариант.
В этой связи целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки, тем самым это позволит найти такое компромиссное решение в области ипотечного кредитования, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Естественно предположить, что данный подход не позволит сразу решить вопрос о массовом внедрении ипотеки в России, однако это станет решением еще одного комплекса проблем, способствующих развитию системы ипотечного кредитования в стране.
В связи с эти целесообразно рассмотреть в данной работе причинно-следственные связи, возникающие при ипотечном кредитовании между заемщиком и кредитором, с применением компьютерного моделирования финансовых потоков.
Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка - делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала.
Ипотечное кредитование предполагает продажу жилья потребителям на принципах кредита под залог этого же самого жилья. Если осветить этот вопрос более подробно, то суть ипотечного кредитования жилья заключается в следующем.
Строительная фирма (коммерческий банк, инвестиционная компания или фирма ипотечного кредитования, а в дальнейшем просто фирма), как правило, с привлечением некоторого объема денежных средств от потенциальных потребителей будущего жилья осуществляет весь строительный комплекс работ и подготавливает к продаже законченный изготовлением свой товар -современные квартиры соответствующей планировки и оснащенности.
Покупатели, оплачивая фирме часть стоимости приобретаемого жилья, могут в него вселиться на правах его собственника. При этом оставшуюся часть стоимости жилья его хозяин оплачивает строительной фирме по частям равными долями, как правило, помесячно на протяжении некоторого периода, который заранее фиксируется в договоре между продавцом и покупателем этого товара.
В качестве залога фирма принимает проданное потребителю жилье, которое перейдет в собственность этой фирмы, если покупатель перестанет за него платить за кредит, полученный в форме квартиры. Таким образом, возможности расширения жилищного строительства существенно возрастают, но вместе с тем и возрастают возможности приобретения данного жилья потенциальными потребителями, так как не потребуется выкладывать огромную сумму сразу же по мере его приобретения.
Расплачиваться за купленное жилье можно на протяжении длительного времени экономически доступными для потребителя долями, внося плату за приобретенное жилье ежемесячно и, разумеется, дополнительно оплачивая определенный процент за используемый кредит.
Такова исходная позиция, с которой начинают свои взаимоотношения фирма и покупатели жилья по схеме продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.
Рассмотрим основные экономические параметры взаимоотношения между продавцом и покупателем исходного товара в виде жилья.
Введем следующие обозначения:
Q - стоимость покупаемой новой квартиры в момент ее приобретения потребителем, в свободно конвертируемой валюте (как правило, в долларах США);
F - единовременно оплачиваемая часть стоимости квартиры в момент ее приобретения покупателем, в той же валюте;
Т - срок платежей за приобретенную квартиру в той же валюте, которые покупатель ежемесячно будет вносить фирме за проживание в ней, в годах;
е - норма ежегодных платежей за пользование ипотечным кредитом, которые будет оплачивать потребитель жилья, в процентах;
м - периодичность текущей оплаты жилья его покупателем (месяц, квартал, полугодие, год):
при периоде один месяц =м = 12 , при периоде три месяца м = 4 , при периоде шесть месяцев = м = 2 , при периоде один год = м =1;
Z - ежемесячная плата за купленную квартиру в относительном выражении от стоимости его приобретения на всем протяжении договорного срока ( в долях от Q).
b - коэффициент, учитывающий внутригодовое начисление процента (ш=12 при ежемесячном начислении, т=1 без учета такого начисления), где:
(і + Г -1
Ь =-т- (2.1)
е
Все экономические параметры взаимоотношений между продавцом и покупателем жилья представлены в приведенном перечне и теперь можно
приступить к моделированию результатов ипотечного кредитования жилищного строительства.
На основе зафиксированных экономических параметров запишем величину той части стоимости жилья, которая подлежит выплате покупателем по частям на протяжении оговоренного срока в соответствии с принятыми документами при его покупке. Она составит.
J = Q -F (2.2)
Если разделить это выражение на величину полной стоимости приобретаемого жилья, то получим:
(2.3)
где f - относительная часть стоимости жилья, оплачиваемая покупателем в момент его приобретения и оформления договора ипотеки, в долях от единицы.
Рассмотрим, от чего зависят ежемесячные платежи предприятия при различных сроках платежа за приобретенную квартиру.
При Т=1 году.
(Q-F)(l+e)=12Z (?-F)x(l + e)
Откуда ^
При Т=2 году.
[(Q-F)x(l +е)-12xZ] (1+е) = 12xZ
_ ,_(e-F)x(i+e)2 Откуда =*- ,2х(2 + е)
При Т=3 году.
Откуда
{[(Q-F)x(l+e)-12xZ]x(l+e)-12xZ}(l+e) = 12xZ
(Q-F)*(\ + ef
12х(3 + е)
Моделирование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволяет получить следующую формулу определения платы за него в установленную единицу времени. Эта формула имеет вид:
(2.4)
е(\ + е)т х 100% М х [(1 + ё)т - l]x Ь
Так, например, если оплачиваемая доля стоимости жилья при его покупке составляет - f = 0,25, срок платежей за оставшуюся стоимость жилья -Т = 10 лет, плата за жилье носит ежемесячный характер - М =12, ежегодная процентная ставка за ипотечный кредит - 12% (е =0,12), то величина ежемесячной платы за купленное в кредит жилье составит:
1) в случае внутригодового ежемесячного начисления процента m = 12:
(1 + 0,12
1,0569
12 } 0,12
0,12(1 + 0,12)10 х 100%
12 х [(1 + 0,12)10 - і]х 1,0569
Z = (1-0,25)х
= 0,75x1,3955 = 1,0466%
2) в случае не начисления внутригодового процента ш = 1:= 1,0
(1 + ^)і_і
1 '
0,12
Z = (1 - 0,25) х 0,12 г С1 + 0,1х1100% = 0,75 х 1,4749 = 1,1062%
? 12 х [(1 + 0,12)0 - ljx 1,0
О чем свидетельствует полученный результат? Он говорит покупателю жилья, что ему придется ежемесячно платить за купленную в кредит квартиру в течение 10 лет, в случае внуригодового начисления процентов -1,0466% от полной стоимости жилья на момент его приобретения, в случае не начисления внутригодового процента - 1,1062% от полной стоимости жилья на момент его приобретения, что на 5,69% выше по сравнению с внутригодовым начислением процента, при е=0,12. Соответственно, для покупателя выгоднее внутригодовое начисление процентов и частые выплаты по кредиту, для компании больший
интерес представляет обратная ситуация. Далее будем проводить расчеты без учета внутригодового начисления процентов. Так, если эта стоимость составляла 100000$ США и покупатель сразу же вносит продавцу 25% его стоимости (т.е., 25000$), то оставшиеся 75000$ он затем выплачивает ежемесячно продавцу по 1106,2$ на протяжении 10 лет.
И за этот срок покупатель жилья выплатит его продавцу довольно значительную сумму, а именно - 10x12x1106,2 = 132744$ (вместо 75000$, которые покупатель заплатил бы, если бы сразу же внес эту сумму при покупке новой квартиры). Такая сумма превышает первоначальную в 1,77 раза ( это результат деления 132744 на 75000).
Превышение суммарных (растянутых во времени на 10 лет) платежей за купленную квартиру на 77% - это есть плата за рассрочку выплаты полной стоимости приобретаемой квартиры. В данной ситуации каждый покупатель сам решает, выгодно ли ему покупать жилье в рассрочку, переплачивая за это довольно значительную сумму денежных средств, или все же заплатить все деньги сразу при покупке жилья. Но может быть и другая альтернатива.
Подобрать такой вариант платежей, при котором ежемесячная плата за жилье будет для покупателя вполне приемлемой.
Именно для этой цели покупателю желательно получить еще и информацию о том, насколько больше он выплатит продавцу квартиры при покупке ее в кредит, нежели, если оплатит ее полную стоимость сразу же при оформлении всех документов.
Такая информация может быть получена путем расчета частного коэффициента переплат (Кмп), величина которого уже определялась в рассмотренном выше примере, и общего коэффициента переплат(Кп), которые определяются по формулам.
(2.5)
MxZxf
100 X (1-/)
Кчп
MxZxT
(2.6)
V =--h f
100
В рассмотренном примере коэффициенты переплат составят Кчп= 12х 1,4749x10 = 1,77.
Кп = (1- 0,25)х1-х1,474-х + 0,25 = 0,75x1,77 + 0,25= ? ' 100
= 1,3275 +0,25 = 1,5775
Полученный результат следует интерпретировать следующим образом. Всего покупатель заплатит за приобретаемое жилье 157750$. Из этой суммы единовременно при оформлении сделки он заплатит - 25000$, оставшуюся часть - 132750$ - он будет выплачивать частями ежемесячно.
Таким образом, общий коэффициент переплат со всей денежной суммы составит 1,5775. Общая сумма переплат составит 57750$, которая превышает выплаты в рассрочку в 1,77 (57750:20000).
Последняя величина отражает экономическую сущность частного коэффициента переплат.
Для того, чтобы можно было целиком представить всю совокупность возможных сделок по ипотечному кредитованию и иметь представление о ежемесячных платежах и коэффициентах переплат, были произведены необходимые расчеты по приведенным формулам, и полученные результаты сведены в таблицу в Приложение 2.
Результаты представленной таблицы в Приложении 2 весьма красноречивы. Они полностью соответствуют логике экономических процессов рыночного хозяйствования.
Действительно, величина ежемесячной платы за купленную квартиру растет по мере увеличения процентной ставки платежей за предоставленный кредит (е) и снижается под воздействием длительности платежей в счет погашения кредита (Т).
Развитие и становление системы ипотечного кредитования
В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка[68].Однако здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют.Вторая составляющая, как правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который, например, имел место 17 августа 1998г. в размере 300-400% годовых.
Второй значительный недостаток, который характерен для этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от 3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется.
В связи с тем, что в России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции в 1852 г. было учреждено Credit Fancier de France. Это учреждение значительно расширило возможности централизованного получения ипотечного кредита на сельскохозяйственные цели и способствовало равномерному распределению капитала по всей территории Франции. Основным отличием французских ипотечных бумаг было то, что они не обеспечивались конкретным активом недвижимости, а обеспечивались всем пулом недвижимости.
Именно тогда появился независимый от конкретного актива недвижимости инструмент закладной лист. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%.
Крупнейший земельный банк (Credit Fonder de France) и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет [71].
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества.
В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
За счет сберегательных обществ в Европе финансируется: в Бельгии 50% ипотечных сделок, во Франции 76% ипотечных сделок, в Норвегии 38%, в Австрии 35%.
В целом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе, объем непогашенной ипотечной задолженности сегодня составляет 3 трлн экю, или 30% ВВП [71]. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций.
Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования, в традициях и историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках ЕС.
Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS). Лидером здесь является Великобритания.
Общее направление движения в таких странах, как Германия, Великобритания и ряде других, показывает, что все большее распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств, хотя роль традиционной ссудосберегательной системы в Европе продолжает оставаться важной.
Основной чертой европейской модели является, прежде всего, всеобъемлющая государственная поддержка участников системы и государственное регулирование путем установления правил игры.
Американский опыт кредитования существенно отличается от опыта, имеющегося в Европе. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования представлен схематически на рисунке 1.3. Кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает
кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца. Для обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная.
Кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.
Среди основных форм финансирования ипотечного кредитования в США можно выделить:
- секьюритизацию (трансформацию ипотек в форму ценных бумаг, ими обеспеченных) ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (ипотечные и коммерческие банки);
- сберегательные счета (ссудосберегательные ассоциации).
В США исторически сформировалась двухуровневая система ипотечного кредитования. Причиной явилось желание правительства США добиться единообразия, или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, продаются специальным организациям.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования проблему кредитных ресурсов.
С этой целью в разные годы были созданы специализированные государственные организации Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mack) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Эти организации скупали ипотеки и под их обеспечение выпускали свои ценные бумаги, гарантированные государством. Скупленные кредиты формировались в пулы ипотек, куда входили закладные из разных регионов страны и разных категорий жилой недвижимости.
В результате такой диверсификации риск невозврата снижается в несколько раз больше, чем если бы инвестор вкладывал средства в производные ценные бумаги одного ипотечного кредитора [82, 83, 93].
С момента своего образования в 1938 г. Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких, как сберегательные, заемные, ипотечные компании и коммерческие банки.
В настоящее время правительственные агентства выполняют следующие основные функции на ипотечном рынке:
- определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
-проводят с помощью передовых технологий финансового инжиниринга привлечение средств на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке (на 25-30 базисных пунктов), благодаря чему выдаются более дешевые по стоимости обслуживания кредиты;
- осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами;
- с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.
Основным инструментом секьюритизации ипотечных активов являются так называемые ценные бумаги, обеспеченные закладными (Mortgage Backed Seeurities-MBS). О масштабах рынка ипотечных ценных бумаг говорит то, что сегодня в США 40% фондового оборота дают бумаги, обеспеченные ипотечными активами, еще 40% это государственные обязательства и 20% составляет доля рынка ценных бумаг корпораций [29].
Именно активная роль государства, проявившаяся в том числе в создании специальных операторов вторичного рынка, являлась основным фактором успешного развития рынка ипотечного кредитования в США.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии
кредитование жилищного строительства. В последние годы активность на рынке ипотечного кредитования в Канаде значительно возросла.
Большую роль в этом сыграло создание Канадской ипотечной и жилищной корпорации (СМНС). Основная задача корпорации приобретение закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг.
Кроме того, канадская корпорация является гарантом сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.
Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:
- модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой;
- одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
- в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
На основании проведенного анализа мирового опыта ипотечного кредитования можно сделать следующие выводы:
отрасль ипотечных кредитов является катализатором развития отрасли жилищного строительства, что, в свою очередь, является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;
государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка посредством осуществлении политики, направленной на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки.
решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты;
развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.
3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России
Улучшение жилищных условии граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России. Вместе с тем методы решения жилищной проблемы существенно менялись на разных этапах. В советские времена решение жилищной проблемы осуществлялось путем административно-плановых методов без опоры на рыночные механизмы.Между тем мировая практика финансирования жилищного строительства в условиях рыночной экономики всегда была связана с системой ипотечного кредитования, которая является неотъемлемой частью финансового рынка. Подтверждением тому является функционирование такой системы в дореволюционной России.
Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя достаточно большой перечень основных нормативных актов, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом [1-15]
Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ О жилищных кредитах [10] и О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования [15].
Основы системы жилищного финансирования были заложены в Законе Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. [7].
Постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. 28 [15] одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в которой предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. Суть политики жилищного финансирования Правительства России, отраженная в Концепции, заключается в следующем:
формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, которая снизила бы риск банковской деятельности и повысила доступность кредитов для населения;
- использование для этих целей залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создания условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства;
- внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;
- переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;
обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Государственной думой 11 июля 2001 принят Закон О кредитных потребительских кооперативах граждан 117-ФЗ. В стране до сих пор не было закона, определяющего единые правила потребительской кооперации граждан, и, что самое главное, не работал механизм защиты пайщиков.
Между тем при отсутствии доверия к банкам система взаимного кредитования могла бы стать инструментом для привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В первую очередь оживится рынок жилья: жилищно-строительные кооперативы вновь станут пользоваться популярностью и смогут составить серьезную конкуренцию ипотечному кредитованию покупки недвижимости.
Такой порядок вещей выгоден как властям (граждане будут сами обеспечивать себя жильем), так и строительному комплексу (у строителей всегда будут заказы), а также самим пайщикам (их интересы защитит закон). Кооперативы, организованные по таким же принципам, успешно действуют в Москве и Уфе, причем в Башкирии кооперативное движение разворачивается с 1996 года: там за его счет граждане получили больше 12 500 квартир.
По закону члены кредитного потребительского кооператива (граждане старше 16 лет) имеют право передавать на основании договора кредитному кооперативу свои личные сбережения и получать по ним доходы, брать в кооперативе займы, а при выходе из него возвращать свои средства или денежную стоимость своей доли имущества. Средства фонда финансовой взаимопомощи, формируемого в кредитном потребительском кооперативе, используются для предоставления займов его членам. При этом в соответствии с принятым законом доля средств, предназначенных для выдачи займов на предпринимательские цели, не может превышать 50% фонда кассы взаимопомощи.
При этом сам кооператив имеет право расходовать временно свободный остаток средств лишь на покупку государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Упростилась и процедура организации кооперативов.
Отныне привлечение личных сбережений для предоставления займов своим членам, а также иная деятельность кредитных потребительских кооперативов граждан, не имеющая в качестве цели извлечение прибыли, не подлежит лицензированию Центральным Банком РФ.
10 апреля 2002 г. Государственная Дума приняла в первом чтении Закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона Об ипотеке. С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, можно с уверенностью сказать, что в России осуществляется планомерная деятельность по принятию законов стимулирующих жилищное строительство и ипотечное кредитование.
В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей. В новых условиях зарождающегося рынка, приватизации жилищного фонда и бурного роста рынка недвижимости развитие различных форм кредитования, многие из которых лишь условно можно было отнести к ипотечным, происходило по двум направлениям.
С одной стороны, сам рынок вызвал к жизни различные формы кредитования, реализуемые в инициативном порядке банками, строительными компаниями, с другой стороны региональные власти, понимая большой потенциал ипотеки как формы улучшения жилищных условий граждан, предпринимали различные меры для развития ипотеки в регионах.
Сегодня можно говорить, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям. Первое -централизованное внедрение схем ипотеки государством.
Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение как местными администрациями, так и частными - коммерческими структурами разнообразных моделей в регионах РФ, при этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане.
Формирование государственной программы связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения банк заемщик, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов.
В 1996 г. Федеральной целевой программой Свой дом были определены основные цели, задачи и функции Агентства. В августе 1996 г. Правительство Российской Федерации приняло постановление о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в сентябре 1997 г. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству Российской Федерации. От лица Российской Федерации акционером выступает Мингосимущество России [101].
При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Российская Федерация является единственным акционером Агентства.
Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя, однако, Правительству Российской Федерации определенные гарантии защиты его вложений.
Основной целью деятельности Федерального агентства является создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, достижение которой возможно за счет решения следующих основных задач:
1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Агентством для обеспечения ликвидности банков. В современных условиях Агентство в большей степени, по сравнению с отдельными банками, способно привлекать долгосрочные ресурсы как за счет кредитов, так и за счет выпуска облигаций.
Возможности Агентства по эмиссии значительных объемов ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, придадут им большую ликвидность по сравнению с ценными бумагами отдельных банков. Агентство предполагает привлекать долгосрочные частные инвестиции посредством выпуска ценных бумаг под возможные гарантии Правительства Российской Федерации, органов власти субъектов Российской Федерации.
2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых Агентством ценных бумаг. Деятельность Агентства будет сконцентрирована на внедрении соответствующих стандартов и оказании методологической помощи банкам по процедурам выдачи, оформления и обслуживания ипотечных кредитов.
Стандартизация процедур будет также обеспечиваться за счет обучения банковского персонала.
3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях. Министерство финансов РФ, Министерство экономики РФ, Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Центральный банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее интеграции с финансовой сферой и рынками капитала. Активное участие в решений данных задач принимает Государственная Дума Федерального Собрания РФ.
Учитывая оказываемую поддержку со стороны Правительства РФ, Агентство сможет эффективно представлять интересы участников рынка ипотечного кредитования в государственных учреждениях.
Деятельность Агентства направлена на создание и развитие как первичного рынка ипотечных кредитов, так и инфраструктуры вторичного рынка. По мере разворачивания деятельности Агентство будет стремиться повысить свой уровень рентабельности и накопить опыт управления рисками, что в дальнейшем позволит использовать долговые инструменты с более сложной структурой и более длительным сроком погашения.
По мере накопления опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Конечным результатом этого процесса станет принятие Агентством на себя кредитного риска и выпуск ценных бумаг, обеспеченных залогом прав по ипотечным кредитам.
Развитие предприятий жилищно-строительного комплекса
Экономический анализ вышеприведенных статистических данных и закономерностей развития современного Ставропольского рынка жилья позволяет сделать вывод о том, что на фоне возрастания потребностей в количестве и качестве жилища падение объемов его ввода с 1020,7 тыс. кв. м общей площади в 1995 году до 572,9 тыс. кв. м в 2001 году есть не что иное как их секвестирование.Особый акцент необходимо сделать на социальном элементе данной проблемы. На практике достаточно сложно подсчитать потери прироста населения от снижения рождаемости в Ставропольском крае в связи с сокращением социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.
Особенностью рынка жилья в Ставропольском крае является изменение структуры жилищного строительства. С начала проведения реформ (что связано с сокращением выделения бюджетных средств на жилищное строительство) в общем объеме вводимого жилья ежегодно увеличивается доля индивидуального жилища.
Так, по данным краевого комитета статистики, в 1996 году частными застройщиками вводилась 59,9% всего вводимого в эксплуатацию жилья, в 2001 году этот ввод составил уже 79,2% (таблицы 3.9, 3.10).
Таблица 3.9 - Объем ввода жилья в Ставропольском крае в 19962000 гг. (тыс. кв. м)
| Годы | Всего построено |
В том числе | Удельный вес жилых домов в общем вводе, процентов | ||
| Населением за свой счет и с помощью кредита |
жилищно строительными кооперативами |
населением | жилищно строительными кооперативами |
||
| 1996 | 817,2 | 489,9 | 10,8 | 59,9 | 1,3 |
| 1997 | 813,8 | 493,7 | 38,9 | 60,7 | 4,8 |
| 1998 | 736,9 | 502,1 | 3,8 | 68,1 | 0,5 |
| 1999 | 779,1 | 538,2 | 6,3 | 69,1 | 0,8 |
| 2000 | 668,1 | 528,7 | 11,9 | 79,1 | 1,8 |
| 2001 | 572,9 | 453,9 | 1,6 | 79.2 | о,з |
| Таблица 3. 10 -Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности в 19962001 гг. (тыс. кв. м) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 107 стр. 116 . |
Таблица 3.11 - Объем инвестиций в строительство жилья на территории
Ставропольского края
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 107 стр. 107. |
Во-первых, в последние годы существенно изменились показатели, характеризующие доходы населения: их структура, покупательная способность в целом и по отношению к разным группам товаров и услуг, заработная плата.
Так, в расчете на одного жителя Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, доходы в среднем за месяц в 2001 году составили 1584,9 руб. В последние годы наблюдается тенденция увеличения темпов роста номинальных денежных доходов населения (в процентах к предыдущему году). Если в 1996 году он составил 160,0 %, в 1997 году 120,0%, в 1998 году 109,5 %, то в 1999 году - 147,3% а в 2000 году 146,1%, в 2001 г. - 147,7%. В прошлые годы из-за опережающего роста цен на товары и услуги (в том числе и на недвижимость) рост реальных, располагаемых денежных доходов отставал от роста номинальных денежных доходов. В этой связи можно констатировать, что такое отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья в прежнем его понимании как рынка купли-продажи готового жилища.
Во-вторых, по причине резкого сокращения бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский рынок строительства жилья.
На основании этого можно сделать вывод, что изолированное функционирование двух вышеуказанных рынков друг от друга одна из главных причин возникновения кризиса на каждом из них. В этой связи подтверждается, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированно друг от друга рынка готового жилья и рынка строительства жилья приведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений [95].
Что касается социологического аспекта данной проблемы, то здесь ситуация еще хуже. Если сопоставить объемы ввода жилья в Ставропольском крае и количество нуждающихся в нем, то житель Ставропольского края, так же, как и среднестатистический россиянин, должен 20-25 лет ожидать в очереди получения своей квартиры. Вместо того, чтобы приобрести ее с помощью кредита и за этот же период, проживая в ней, рассчитаться за него из средств текущего заработка.
| Таблица 3.12 - Расчет потребности в жилищном фонде (общей площади) для семей, состоящих на учете в Ставропольском крае для получения жилья по состоянию на 01.01.02 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 42 стр. 27. По расчету фактической обеспеченности населения края жилищным |
| Таблица 3.13 - Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: 107 стр. 117. |
| Таблица 3.14 - Динамика изменения стоимости 1 квадратного метра общей площади в Ставропольском крае (тыс. руб.) | |||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||
| Источник: 43 стр. 166. |
По данным Фонда Институт экономики города (г. Москва) и Минэкономики РФ, платежеспособный спрос россиян на ипотечные кредиты, предусмотренные в рамках российско-американской программы Дом для Вашей семьи, в 1998 году оценивался в размере 50 млрд долларов США. По их прогнозам, использование такого объема ипотечных кредитов даст прирост спроса на жилье в объеме свыше 101,3 млн кв. метров, что втрое превышает годовой ввод всего жилья в стране.
Следует иметь в виду, что платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты измеряется на практике его покупательским фондом, который определяется как разность между совокупными денежными доходами населения и его нетоварными расходами и сбережениями. Кроме того, не все платежеспособное население желает улучшить свои жилищные условия за счет собственных денежных средств.
Тем не менее желающих приобрести квартиру или построить
собственный дом достаточно много. Более того, среди них есть люди, имеющие для этого необходимые денежные средства. В этой связи одной из важнейших задач является вычленение той категории, которая надеется улучшить себе жилищные условия только за свой собственный счет. Наглядно это можно изобразить в виде нижеследующей схемы (рисунок 3.1).
В 2001 как в 2000 году продолжались структурные изменения покупательной способности доходов домашних хозяйств Ставропольского края. Потенциальные возможности потребителей укреплялись на рынке товаров и уменьшались по большинству видов платных услуг. Потребительские цены на товары возросли в среднем за 2000 год на 18,8% (из них цены на ^ продовольственные товары возросли на 14,3%, на непродовольственные на
18,8%). При этом среднемесячные доходы работающих в 2000 году составили 3663,18 тыс. рублей и по сравнению с 1999 годом увеличились на 24%.
Но, несмотря на рост доходов и некоторое улучшение ситуации на потребительском рынке, покупательная способность домашних хозяйств была
несколько сдержана общей нестабильностью в экономике. Это, по нашему мнению, повлекло за собой структурное изменение использования денежных доходов в течение 2001 года в сторону увеличения сберегаемой части доходов. В этой связи представляют интерес нижеследующие данные краевого комитета статистики (таблица 3.15).
| Таблица 3.15 - Динамика изменения объемов денежных вкладов домашних хозяйств Ставропольского края | ||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||
| Источник: 107 стр. 42. |
Следует отметить, что, несмотря на наличие граждан с низкими доходами (до 400 рублей в месяц), которые составляют в настоящее время 5,5% от общей численности населения, в последние годы возрастает число граждан с доходами свыше 2 тыс. рублей в месяц на человека. Доля интересующей нас социальной группы в контексте проводимого исследования на 01.01.01 от общего числа жителей Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, составляла 16,9%.
Величина явного неудовлетворенного спроса населения определяется суммой (в коммерческих банках и на руках) избыточных сбережений. Она
представляет собой разность всех денежных и нормальных сбережений, т. е. сбережений, обусловленных ростом доходов, склонностью к накоплениям и покупке дорогостоящих товаров.
Основные показатели структуры доходов и расходов населения Ставропольского края представлены в таблице 3.16.
| Таблица 3.16 - Основные показатели структуры среднестатистических годовых доходов и расходов домашних хозяйств Ставропольского края за | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
- наблюдается значительное превышение расходов над доходами домашних хозяйств (на 9074,9 млн.руб.), что можно объяснить незадекларированными даходами;
расходы на недвижимость в 2001 г. составили 316 млн. руб., что составляет 0.5 % от суммы расходов,;
- более 2,5 млн. руб. направлено в 2001 г. на приобретение валюты;
- существуют резервы для увеличения расходов на приобретение недвижимости.
Для сравнения, в системе ипотечного кредитования США доля среднестатистического годового дохода гражданина, остающаяся после использования средств на основные текущие расходы семьи, составляет 25%.
Степень доступности жилья для домашних хозяйств Ставропольского края представлена в таблице 3.17.
Если оценивать доступность квартир на рынке жилья в Ставропольском крае по уровню доходов домашних хозяйств, превышающих 7 тыс. руб. в месяц, то, соответственно, уменьшаются сроки их приобретения.
Кроме того, приватизация жилья населением, акционирование предприятий, передача ведомственного жилья в муниципальную собственность, развитие индивидуального жилищного строительства существенно изменили структуру жилищного фонда края. При этом значительно возрос удельный вес жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц: на 01.01.02, по данным краевого комитета статистики, он составил 85,3%.
Учитывая данное обстоятельство на отечественном жилищном рынке, возможно говорить о существовании достаточно свободных возможностей продажи старого жилья и использования его стоимости в качестве первоначального взноса. По этой причине можно считать население, попадающее в доходные группы с ежемесячным доходом в 7000 рублей и более, составляющим базу для оценки максимально возможного платежеспособного
спроса на ипотечные кредиты.
| Таблица 3.17 - Оценка доступности жилья для домашних хозяйств Ставропольского края |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Полагаем, что средства граждан, направляемые на приобретение жилища,
целесообразно использовать на развитие реального сектора национальной экономики через приоритетное развитие жилищного строительства, о чем было сказано выше, т. к. нет ничего надежнее для нуждающихся в жилье и имеющих сбережения, чем вложение средств в свои собственные дома и квартиры.
Сопоставление данных о денежных доходах и уровне жизни населения края с потребностью в улучшении жилищных условий и стоимостью одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках позволяет сделать некоторые выводы в отношении платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в Ставропольском крае.
Во-первых, необходимо отметить слабую собственную ресурсную базу ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае. Относительно низкие доходы (а значит, и низкий платежеспособный спрос) основной массы нуждающегося в жилье населения не позволяют в настоящее время использовать личные сбережения для полного финансирования строительства жилья. В связи с низким жизненным уровнем в Ставропольском крае население вынуждено за счет собственных средств в первую очередь финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой необходимости.
Во-вторых, желание граждан, имеющих в собственности индивидуальные жилые дома и приватизированные квартиры, улучшить свои жилищные условия делает Ставропольский край привлекательным для внешних инвесторов. Это обстоятельство обусловливает основные экономические интересы и ожидания инвесторов: гарантированность сохранения, возврата и умножения капитала.
С учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического потенциала ипотечного кредитования в Ставропольском крае, эффективным будет сочетание механизмов накопления (стройсбёрежений) с механизмами кредитования конкретных граждан и с обязательным участием инвестиционностроительных (девлоперских) компаний. При этом протекционистские меры государственных органов должны быть направлены на финансовую поддержку инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.
2. Оценка развитие предприятий жилищно-строительного комплекса и их финансовых ресурсов на основе ипотечного кредитования покупки жилья
Переход России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений вызвал появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционностроительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ, development развитие, эксплуатация, сдача под ключ, ввод в эксплуатацию), что включает.выбор экономически эффективного проекта;
создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов;
определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.
Эта форма строительной деятельности является новой и перспективной для строительной индустрии России, а использование этими организациями схем по ипотечному жилищному кредитованию, направленных на расширение объема продаж жилой недвижимости, является необходимым условием их нормального развития в будущем.
Зарубежный анализ девлоперской деятельности подтверждает эффективность и тенденцию перспективности этой разновидности освоения капвложений. Так, во Франции удельный вес девлоперского финансирования составляет 55 % от всего финансирования, превышая даже такой вид финансирования как лизинговый (20 %).
В США возведение зданий и сооружений осуществляется примерно на 80 % за счёт частных, клиентских капиталовложений [52].
Во Франции эта форма строительства используется в муниципальном строительстве жилья, в США во всех формах жилых реконструкций и определяется особым Подрядным законодательством о жилых реконструкциях (Home Improvement Contractor Law HICL), в развивающихся странах Африки и Азии указанная форма широко используется в кооперативных формах строительства жилья разного уровня комфортабельности. Девлоперская деятельность в России распространена в долевом строительстве жилья, объектов телефонной связи, застройки дачных комплексов и т.п.
Среди проблем развития инвестиционно-строительных организаций в период экономического реформирования наиболее актуальны вопросы повышения эффективности их деятельности, которые должны решать широкий круг задач, связанных с удовлетворением потребительского спроса на строительную продукцию, работы или услуги и возможностью достижения строительной организацией желаемых результатов.
В последнее время получили развитие новые представления, в которых предпринимательская деятельность организаций рассматривается как процесс непрерывного анализа потребностей и спроса конечных потребителей и удовлетворения спроса путем обеспечения инновационного процесса производства и распределения продуктов, обеспечивающих максимум производительности в каждой стадии непрерывного воспроизводственного цикла. В такой трактовке делается акцент не на максимизацию прибыли, а на потребителя - носителя спроса, на его потребности, удовлетворение которых обусловливает возможность повышения экономических результатов деятельности организации.
Ставропольский край и его регионы: Статистический
107. Ставропольский край в цифрах. Статистический сборник/Ставропольский краевой комитет государственной статистики - С76, 2001. - 188 с.108. Ставропольский край и его регионы: Статистический
сборник/УСтавропольский краевой комитет государственной статистики -С76, 2002. - 320 с.
109. Страйк Р.; Косарева Н.Б.; Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - М., 1995. - N 8. - С. 52-59
ПО. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл.
И.М. Булдаковой. - Екатеринбург: Изд-во Сфера, 1997. -208 с.
111. Тарасевич, Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. - СПб., 1996. - 235 с.
112. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка - СПб: Питер, 2001. - 288 с.
113. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов/ Под ред. проф.
Г.Б. Поляка.-М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2-е изд. 2001. - 512 с.
114. Финансы предприятий: Учебник/ Н.В. Колчина, Г.Б.
Поляк, Л.П. Павлова и др.; Под ред.
Проф. Н.В. Колчиной. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998.-413 с.
115. Хачатрян С.Р. Модель оптимизации инвестиционного портфеля в условиях диверсификации жилищного строительства и внедрения ипотеки // Аудит и фин. анализ. - Москва, 1999. - 1. - с. 91-95
116. Цылина Г.А.
Ипотека: жилье в кредит. - М.:Экономика, 2001. - 357с. ІП.Цылина Г.А. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах/
/Российский экономический журнал. 1999.
7 - с.92-94.
118. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России, М..ЦЭМИ РАН. 1998.-60 с.
119. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998.
6 - с.34 - 38.
120. Чиненков А.В. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бухгалтерия и банки. - М., 1996. - 3. - с. 52-61
121. Чистов Л.М. Экономика строительства. - СПб:Питер, 2002,- 256 с.
122. Щенникова Л.В.
Вещные права в гражданском праве России., М., Издательство БЕК. 1996.-200с.
123. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы.
Новые правила регистрации недвижимости. Изд.
2-е, перераб. и доп. - М., Информационно-издательский дом Филинъ. 1998.-304 с.
124. Шеремет А Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. -М., ИНФРА-М, 1998. - 343 с.
125. Шиляева И.В.
Ипотечные банки: Мировая практика и развитие в России. Дис. ... канд. экон. Наук. -М., 2000. - 198 с.
126. Экономика строительства/ Под ред.
И.С. Степанова.М .Юрайт, 1997.-416 с.
127. Экономика недвижимости: Учебное пособие -2-е изд.-М.:Дело,2000.-328с.
128. Экономика: Учебник/ Под ред. доц.
А.С.Булатова. 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Издательство БЕК.
1997.-816с.
129. Ячеистов К., Кузьминский О. Деньги на крышу // Коммерсантъ Деньги. -М., 2001. - 12(316). - с. 28-29.
Рынок ипотечных кредитов в России
| Программы/Субъекты ипотечного кредитования | Регион | Условия предоставления кредитов |
| 1 | 2 | 3 |
| Московская ипотечная программа Московское ипотечное агентство (МИА), Банк Москвы, Московский банк СБ РФ, Инвестсбербанк, ДСК-1, Первая ипотечная компания, Мосстроймеханизация-5, ЗАО ОПТ Банк, ОАО Строительная Сберегательная касса | Москва | Максимальный срок 10 лет, процентная ставка 10% годовых в валюте, первоначальный взнос 30, 40, 50% стоимости квартиры. Кредиты предоставляются только лидам, подтвердившим официально свой доход, наличие двух поручителей (физ, или юр. лиц) обязательно |
| Федеральная ипотечная программа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), его Северо-Западный филиал, Банк Петровский, Инкасбанк, Промышленно-строительный банк | Москва Санк- Петербург |
Кредиты предоставляются гражданам РФ, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос не менее 30% стоимости жилья, ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие |
| Дельта-Кредит инвестиционный Фонд США Россия, Инвестсбербанк, АКБ Инвестиционная банковская корпорация, Российский капитал, 1 ОВК банк, Рост-банк, Межпромбанк, Фора-банк |
Москва | Максимальный срок 10 лет, ставка фиксированная, 15% годовых в валюте, сумма до 70% от стоимости жилья, кредиты предоставляются всем гражданам РФ и СНГ, наличие поручителей и документальное подтверждение доходов не обязательно, программа финансируется рос.-амер. Фондом США-Россия |
| Собственные программы банков и других организаций | ||
| Департамент внебюджетного финансирования и строительства г. Москвы и Собинбанк | Москва | Максимальный срок -10 лет, ставка -10% годовых, кредиты предоставляются всем гражданам РФ, документальное подтверждение доходов не обязательно |
| Банк Балтийский | Санк- Петербург |
Срок до 5 лет, ставка 1 5% в валюте, приобретаемое жилье только из предлагаемого списка новостроек |
| Фонд развития ипотечного кредитования | Киров | Срок 714,5 лет, первый взнос от 10%, Ставка 7% |
| Администрация республики Удмуртия | Удмуртия | Срок до 20 лет, ставка 7% в рублях |
| ЗАО Первая инвестиционностроительная компания, Администрация Республики |
Чувашия | Срок до 20 лет, V* ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях |
| АК Барс | Казань | Срок - до 1 года, ставка - 27-33% в рублях |
| АКБ Инвестиционная банковская корпорация | Москва | Срок до 5 лет, ставка 15% в валюте |
| Общество социальной поддержки | Якутск | Срок до 50 месяцев, по схеме жилищных сбережений, кредиты вьщаются только членам ОСП |
| Рязанский ипотечный фонд, учрежденный Администрацией г. Рязани |
Рязань | Срок до 15 лет, ставка 7 % в рублях |
| Администрация г. Сарова | Саров | Срок до 15 пет, ставка 15% в рублях, приобретаемое жилье любое, первый взнос от 30% |
| Администрация г. Ростов на Дону | Ростов на Дону | Срок - от 8 до 10 лет, ставка - 12,5%, приобретаемое жилье любое, первый взнос от 30% |
| ЖСК Новосел | Ставро поль |
Срок- до 10 лет, ставка - 15%, приобретаемое жилье любое, первый взнос 50% |
| Банк Русь и Администрация г. Оренбург | Оренбург | Срок до 25 лет, ставка 712%, первый взнос 30% |
| Приложение 2. Величина ежемесячных платежей за жилье в процентах от его полной стоимости (в числителе - Z) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| Ранг потенциала |
Ранг риска |
Регион (субъект федерации) | Ранги составляющих инвестиционного потенциала в 2000-2001 гг.* | ||||||||
| 2000-2001 гг. | 1999-2000 гг. | 2000-2001 гг. і |
трудовой | потребительский | 1 инфраструктурны й |
1 производственный |
инновационный -- |
финансовый | институциональн ый |
природно ресурсный |
|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| 1 | 1 | 2 | Москва | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 89 |
| 2 | 2 | 5 | Санкт-Петербург | 3 | 3 | 2 | 9 | 3 | 3 | 2 | 89 |
| 3 | 3 | 15 | Московская область | 2 | 2 | 4 | 6 | 2 | 4 | 3 | 51 |
| 4 | 5 | 60 | Ханты-Мансийский автономный округ | 22 | 10 | 78 | 2 | 28 | 2 | 9 | 6 |
| 5 | 4 | 61 | Свердловская область | 7 | 8 | 45 | 5 | 5 | 8 | 4 | 8 |
| 6 | 6 | 69 | Красноярский край | 15 | 9 | 84 | 4 | 23 | 5 | 13 | 3 |
| 7 | 8 | 9 | Республика Татарстан | 14 | 6 | 34 | 3 | 6 | 6 | 10 | 37 |
| 8 | 7 | 38 | Самарская область | 6 | 12 | 21 | 7 | 8 | 9 | 5 | 47 |
| 9 | 14 | 18 | Нижегородская область | 11 | 15 | 32 | 13 | 4 | 16 | 14 | 56 |
| 10 | 10 | 7 | Краснодарский край | 4 | 5 | 10 | 11 | 21 | 11 | 8 | 29 |
| 11 | 9 | 42 | Пермская область | 21 | 14 | 58 | 12 | 12 | 12 | 21 | 5 |
| 12 | 11 | 21 | Республика Башкортостан | 9 | 4 | 39 | 8 | 11 | 7 | 18 | 25 |
| 13 | 13 | 59 | Кемеровская область | 13 | 11 | 53 | 14 | 31 | 14 | 17 | 4 |
| 14 | 12 | 77 | Челябинская область | 8 | 13 | 49 | 10 | 9 | 10 | 7 | 24 |
| 15 | 15 | 16 | Ростовская область | 5 | 7 | 19 | 17 | 10 | 13 | 6 | 28 |
| 16 | 16 | 62 | Иркутская область | 10 | 17 | 74 | 15 | 33 | 17 | 16 | 7 |
| 17 | 17 | 71 | Республика Саха (Якутия) | 39 | 29 | 85 | 21 | 47 | 18 | 35 | 1 |
| 18 | 19 | 85 | Ямало-Ненецкий автономный округ | 61 | 34 | 81 | 18 | 72 | 15 | 37 | 2 |
| 19 | 18 | 46 | Новосибирская область | 16 | 19 | 55 | 24 | 7 | 21 | 11 | 34 |
| 20 | 21 | 12 | Саратовская область | 12 | 20 | 31 | 27 | 17 | 23 | 15 | 32 |
| 21 | 22 | 3 | Белгородская область | 31 | 37 | 7 | 29 | 40 | 40 | 46 | 9 |
| 22 | 20 | 66 | Приморский край | 17 | 28 | 52 | 34 | 20 | 27 | 12 | 18 |
| 23 | 23 | 34 | Волгоградская область | 19 | 24 | 41 | 20 | 19 | 26 | 22 | 27 |
| 24 | 24 | 49 | Оренбургская область | 28 | 22 | 40 | 19 | 45 | 19 | 29 | 19 |
| 25 | 25 | 73 | Хабаровский край | 24 | 32 | 63 | 22 | 44 | 28 | 38 | 11 |
| 26 | 27 | 33 | Воронежская область | 23 | 21 | 18 | 30 | 13 | 31 | 30 | 48 |
| 27 | 28 | 55 | Алтайский край | 18 | 23 | 48 | 33 | 41 | 33 | 26 | 22 |
| 28 | 29 | 22 | Ленинградская область | 25 | 43 | 11 | 25 | 16 | 34 | 20 | 59 |
| 29 | 30 | 17 | Ставропольский край | 20 | 18 | 42 | 32 | 39 | 29 | 19 | 39 |
| 30 | 26 | 39 | Мурманская область | 41 | 27 | 51 | 36 | 32 | 24 | 59 | 13 |
| 31 | 31 | 70 | Тульская область | 37 | 33 | 5 | 35 | 15 | 38 | 36 | 64 |
| 32 | 32 | 25 | Тюменская область | 29 | 16 | 68 | 47 | 29 | 25 | 24 | 33 |
| 33 | 35 | 51 | Курская область | 49 | 47 | 6 | 41 | 46 | 50 | 61 | 20 |
| 34 | 34 | 8 | Ярославская область | 38 | 36 | 29 | 31 | 25 | 35 | 25 | 77 |
| 35 | 42 | 4 | Калининградская область | 48 | 52 | 3 | 60 | 52 | 48 | 31 | 41 |
| 36 | 37 | 36 | Владимирская область | 32 | 45 | 13 | 40 | 22 | 44 | 33 | 69 |
| 37 | 39 | 44 | Удмуртская Республика | 51 | 35 | 37 | 26 | 30 | 30 | 32 | 62 |
| 38 | 38 | 6 | Вологодская область | 55 | 40 | 60 | 16 | 53 | 22 | 28 | 65 |
| 39 | 36 | 53 | Омская область | 27 | 26 | 59 | 39 | 27 | 39 | 23 | 40 |
| 40 | 41 | 14 | Липецкая область | 59 | 30 | 9 | 23 | 58 | 32 | 57 | 72 |
| 41 | 33 | 67 | Республика Коми | 45 | 25 | 73 | 28 | 50 | 20 | 41 | 23 |
| 42 | 43 | 43 | Архангельская область | 34 | 31 | 67 | 37 | 51 | 37 | 42 | 21 |
| 43 | 44 | 11 | Тверская область | 36 | 44 | 26 | 42 | 24 | 42 | 49 | 63 |
| 44 | 40 | 31 | Ульяновская область | 42 | 46 | 36 | 43 | 14 | 53 | 51 | 55 |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| * Составляющие инвестиционного потенциала расположены в порядке убывания экспертных весов. |
Управление процессом платежей за квартиру
Любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья. Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации. Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений.Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более прогрессивные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства, давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.
6. В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий и частный коэффициенты переплат. Последний характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа.
Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании. Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика дополнительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя принятию решения.
7. Управление процессом платежей за квартиру, купленную покупателем посредствам ипотечного кредита, зависит от нескольких факторов, к числу ключевых относятся: абсолютная величина стоимости приобретаемой квартиры; первоначальный платеж, который надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры; ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита; принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. При этом покупатель жилья сам должен выбрать оптимальный вариант, при котором условия по ипотечной операции окажутся наиболее приемлемым со всех точек зрения.
Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую
стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако, такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит и их достаточно прочного щ финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать
рассрочку платежей на много лет вперед.
8. Одним из направлений исследования является оценка социально-экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае, которая выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровне и условий его жизни, установлении взаимосвязей и взаимозависимости между
Ф доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления. При этом выявлено, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение; наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков; ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения Ф сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г. На основе анализа установлено, что необходим принципиально новый подход к развитию жилищного строительства, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики, и связанный с ипотечным кредитованием покупки жилья.
9. Появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях обусловлен
переходом России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ, development развитие, эксплуатация, сдача под ключ, ввод в эксплуатацию), что включает: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.
10. По результатам исследования создана компьютерная программа, которая может наглядно показывать механизм развития жилищного строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и региона, и даже страны в целом.
Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет.
Рост или уменьшение размеров полей на графике связано с изменением основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов инвестиционно-строительные компании в процессе использования в своей практической деятельности продаж жилья на условиях ипотечного кредитования, будут осуществлять следующие действия: увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного широкому кругу населения; размер первоначального взноса будет уменьшиться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования увеличится, а минимальный - уменьшиться; процентная ставка за кредит также уменьшится.
Все эти факторы, в совокупности с увеличенным сроком кредитования, позволят установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса.
В результате значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, а предприятия жилищно-строительного комплекса значительно увеличат объемы собственных финансовых ресурсов в виде прибыли.
11. На основе проведенного анализа развития инвестиционностроительных компаний, с использованием компьютерной программы, можно сделать вывод, что для успешного функционирования девлоперских % компаний, их деятельность должна включать в себя такие направления, как: изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью такой работы должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье.
Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве, что имеет не только практическое применение в решении народно-хозяйственных и социальных задач, но и позволит получить значительный экономический эффект.
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Российской Федерации. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст. 3.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: ЗАО Издательский Дом Главбух. - 2002, 464 с.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Жилищное законодательство Российской Федерации.
Нормативные документы. Серия Законы и общество Ростов-н/Д: Феникс, 2002, ст. 3.
4. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 2872-1 О залоге. Сборник законов Российской Федерации. -М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст.
147.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст.
261.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 122-ФЗ О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилищное законодательство Российской Федерации.
Нормативные документы. Серия Законы и общество Ростов-н/Д: Феникс, 2002, ст.
71.
7. Федеральный закон от 24.12.1992 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст.
275.
8. Федеральный закон от 15.06.1996 72-ФЗ О товариществах
собственников жилья. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст.
311.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Сборник законов Российской Федерации. - М..
Изд-во Эксмо, 2003, ст. 389.
10. Указ Президента РФ от 10.06.1994 1180 О жилищных кредитах.
Собрание законодательства РФ, 13.06.1994, 7, ст. 692.
11 - Указ Президента РФ от 29.03.1996 430 О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья. Собрание законодательства РФ, 01.04.1996, 14, ст.
1430.
12. Указ Президента РФ от 29.03.1996 431 О новом этапе реализации государственной целевой программы Жилище (вместе с Основными направлениями нового этапа реализации государственной целевой программы Жилище). Собрание законодательства РФ, 01.04.1996, 14, ст.
1431.
13. Указ Президента РФ от 10.06.1994 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов.
Российская газета, 111, 15.06.1994.
14. Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 71 О федеральной целевой программе Государственные жилищные сертификаты.
Российская газета, 25, 10.02,1998.
15. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, 35 ст 278.
16. Антонов М.В.
Залог и кредитный риск//Банк дело. - 1995. - 5 - с.5-7.
17. Аверьянова Т. А. Экономическое инициирование капитальных вложений в жилищное строительство: На примере жилищно-строительного комплекса г. Новосибирска: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. - Новосибирск, 1998. - 137 с.: ил
18. Агапкин В.М.; Лимаренко В.И.; Казейкин В.С. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система Эффект) // Экономика стр-ва. - М., 2000. - 2. - с. 24-36
19. Асаул А.Н., Батрак А.В.
Региональный аспект строительного комплекса на территории России/ Экономика строительства, 4, М., 1999.
20. Банки и банковские операции: Учебник / Под ред.
Е.Ф. Жукова. - М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
21. Банковское дело: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп/ Под ред.
О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 672 с.
22. Баталин Ю.П. По пути решения жилищной проблемы М.: Финансы и статистика, 1996. - 187 с.
23. Богатин Ю.В.
Оценка эффективности производственного бизнеса и инвестиций: Монография Рос.Гос.Экон.Акад.- Ростов-н/Д., 1998. -168 с., ил.
24. Богатин Ю.В., Коннов В.Н.
Ипотечное кредитование покупки жилья // Финансовые исследования. - Ростов-н/Д., 2002. - 4. - с. 57-63.
25. Беленький, В. Ипотека: проблемы и решения // Фин. бизнес. - М., 1994. - N 8. - С.10-14
26. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций - М.: Финансы и статистика, 1993. -144 с.
27. Бузырев В.В.
Формирование конкурентной стратегии домостроительной компании на рынке подрядных работ в регионе. - СПб: Изд-во С.-Петерб. Гос. Ун-та экономики и финансов, - 2000. - 141 с.
28. Бусов Е.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. - 1996.
2 -с.58-60.
29. Ваксман С.А.; Воробьева, О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США / Урал. гос. экон. ун-т. - Екатеринбург, 1998. - 97 с.
30. Воеводская Н.П.; Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - М., 1996. - 11. - с. 52-56
31. Володин А.А.
Основные элементы ипотечного кредитования // Экономика. Предпринимательство.
1993. - 2 - с. 19-22.
32. Воробьев Ю.; Караваева И.; Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопр. экономики. - М., 1995.-N11.-С. 135-145
33. Выступление В.В.
ПУТИНА при представлении Ежегодного послания президента России Федеральному Собранию Российской Федерации 18 апреля 2002 года.
34. Герасимов В.В.
Модель развития строительного комплекса региона // Экономика и гуманитарные науки: сб. тез. научно-технич. конф., 2-5 апр, 1994 - Новосибирск: НГАС, 1994 - с. 5-6.
35. Герасимов В.В., Щербаков А.Н. Направления развития подготовки строительного производства в условиях рынка // Изв. вузов.
Строительство. - 1996.-Ш.-с. 63-66.
36. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства : Учеб, пособие / С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: Изд-во С,-Петерб. гос.ун-та экономики и финансов, 1999. - 158 с.
37. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н.. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ под ред.
Горбунова А.А.. СПб.- 1999.
38. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р.
Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с.
39. Деньги, кредит, банки: Учебник/ Под ред О.И.
Лаврушина. - 2-изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2002. 464 с.
40. Дегтярева И., Сиднева Ю. Проблемы жилищного ипотечного кредитования // Экономика и упр. - Уфа, 1999. - 6. - с. 43-45
41. Жилищная программа: проблемы и решение М.:Стройиздат 1990. - 148 с.
42. Жилищно-коммунальное хозяйство в Ставропольском крае Статистический сборник / Ставропольский краевой комитет государственной статистики -Ставрополь, 2002. - 51 с.
43. Жилищное хозяйство в России: 2002 Статистический сборник./Госкомстат России. - М., 2002 - 237 с.
44. Завидов Б Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости) - М.: Издательство ПРИОР, 1998. -160 с.
45. Зенец И. Возможности ипотечного кредитования//Экономист-1997.
4-с.93-95.
46. Зеленкова Н.М.
Ипотека // Деньги и кредит. - М., 1992.-N 11.-е. 53-55.
47. Ильина, Ю.Б.
Ипотечное кредитование и перспективы его развития: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.01. - СПб., 1998. - 176 с.: ил.
48. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-ПРЕСС, 2000. - 235 с.
49. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно
внедренческий центр Маркетинг, 2001. - 273 с.
50. Иванов А.П.; Казакова, Е.А.; Учаева, М.В. Свой дом американца // Экономика стр-ва. - М., 1993. - N 1. - С. 23-31
51. Ипотечное кредитование жилья в США / Материал подгот.
Агапкин В.М., Гусева Л.В., Жукова Е.П., Кибалов Е.Б // ЭКО : Экономика и орг. пром. пр-ва. - Новосибирск, 1992. - N 11. - С. 114-124.
52. Каращенко В.В. Организация учета девлоперской деятельности в системе строительного комплекса: Автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.12 -Воронеж, 1999. - 24 с.
53. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело. - М., 2000. - 10. - с. 41-44
54. Клеман Н.М.
Жилищная проблема в современной Великобритании : Науч -аналит. обзор/ РАН. ИНИОН. - М.: ИНИОН, 1994. - 39 с.
I
55. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Рос. экон. журн. - М., 1996. - N 4. - С. 18-22
56. Клюкин Б.Д.; Галиновская, Е.А.
Банки и ипотека // Законодательство и экономика. - М., 1994. - Вып. 5/6. - С. 28-31
57. Коннов В.Н.
О финансово кредитных механизмах решения жилищных проблем //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. - М., 1999. - с. 27-29.
58. Коннов В.Н.
О необходимости разработки ипотечной программы в Ставропольском крае //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. - М., 1999. - с. 39-41.
59. Коннов В.Н.
О некоторых особенностях современных моделей ипотечного кредитованияУ/Материалы второй межрегиональной конференции Студенческая наука-экономике научного прогресса.-Ставрополь.,2001. -с.80-81.
60. Коннов В.Н.
Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики // Основные тенденции и проблемы развития российской экономики в финансово-кредитных отношений: Материалы Пятой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2001. - с. 27-29.
61. Коннов В.Н.
Применение компьютерной технологии обоснования решений в области кредитования покупки недвижимости // Финансовые отношения в условиях рынка: Материалы Шестой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2002. - с. 36-40.
62. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование как условие развития рынка жилья -Ставрополь: СФЭИ, 2002. - 160 с.
63. Козлова С.В.
Земельно-имущественные отношения и ипотека: Проблемы управления: Дис. канд. экон. Наук. - М., 1999. - 138 с.
64. Коптева Е. П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство: Дис. . канд. экон. наук.
08.00.05. -Ульяновск, 1997. - 172 с.: ил.
65. Копейкин А. Американская модель ипотеки/?Рынок ценных бумаг.
1999. 8-с.
18-24.
66. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России//Рынок ценных бумаг. 1999.
8-с.25 - 29.
67. Кудрявцев В.А.
Ипотека в России, проблемы и сценарии старта// Бизнес и банки. - М., 1998. - 50.
68. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В.
Основы организации ипотечного кредитования. Учеб.
Пособие. - М.: Высш. шк. 1998. - 64 с.
69. Курмашов И.А.
Система ипотечного жилищного кредитования в условиях выхода экономики России из кризиса: Автореф. дис. ... канд. экой. Наук. -СПб., 1998.-27 с.
70. Латкин А.А. Внедрение и развитие ипотечного кредитования// Промышленное и гражданское строительство-1998.
4-с.57 - 59.
71. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика.
В 2 кн. Кн.
1. Саров - Саранск: Типография Красный Октябрь, 1999г. -216стр.
72. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах.
Теория и практика. В 2 кн.
Кн. 2. Саров - Саранск: Тип.
Красный Октябрь 1999.-180с.
73. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика стр-ва. - М., 2000. - 5. - с. 2-13
74. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. - Н.Новгород, 1999.-238 с.: ил.
75. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития: Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризиса экономики России.
М.: Диалог-МГУ, 2000. 275 с.
76. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан // Риэлтер - М , 1998, 3, с.42-45, 4 - с 52-54.
77. Макаревич Л.Н.
О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -М., 1998. - 6. - с. 44-50.
78. Макконнел К.Р., Брю С.Л.
Экономикс: Проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ.
11-го изд. Т.І. - М.: Республика, 1992. - 399 с.
79. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Рос.экон. журн. - М., 1996. - 7. - с. 47-56
80. Менеджмент в строительстве: Учебн. пособие / Под ред.
И.С. Степанова. -
М-.Юрайт, 1999. - 540 с.
81. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. - М..
Фонд Ин-т экономики города, 1999. - вып. 5.-107 с.
82. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США : Экономика.
Политика. Идеология. - М., 1993. - N 1. - С. 33-39, 60.
83. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов :опыт США Сборник материалов ,- М. Фонд Институт экономики города, 1995г. -123с.
84. Научно-практический комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор, М.Г.Масевич.
М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1999-302С.
85. Овчинников В.В. Организация финансово-строительных комплексов:
применение европейского опыта в России // Рынок цен. бумаг. - М., 1995. -N 11. - С. 45-47
86. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. - М., 1996. - 2. - с. 12-14
87. Овчинников В.В. Банковские гарантии и снижение рисков инвесторов (на основе ипотечных механизмов взаимодействия коммерческих банков, депозитариев и Custodians) // Маркетинг. - М., 1996. - 5. - с. 58-71
88. Омшанова Э.А.
Развитие ипотечного кредитования в России . Дис. ... канд. экон. наук / Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова. - М., 1998. - 188 с.
89. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н.
Максимов. -СПб., ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245с.
90. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека//Российская юстиция. 1998.
11-е.10-12.
91. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика стр-ва - М., 1997. - 6. - с. 19-35
92. Парламентские слушания на тему. О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи и международный семинар на тему: Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России. -М.: Изд. дом Парус, 1998. - 247 с.
93. Пенкмна И.А. Современная система ипотечного кредитования жилья в США. - М„ МАКС-Пресс, 2000. - 106 с.
94. Петрухин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. -Иваново, 2001. - 230 с.
95. Повлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. - М., 2000. - 10. - с. 35-40
96. Поляков, В.Г.; Ларионов, А.Н.; Усов, В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Волжском регионе / ...
Волгогр. гос. архит.-строит, акад. - Волгоград. Изд-во Волгогр. гос. ун-та, 1999. - ПО с.
97. Проскурин В.А.
О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. - М., 2000. - 6. - с. 16-20.
98. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Ем В.С., Дудкин С.Н., Лаврищева А.А., Рогова Е.С.; Под ред. Ема В.С. -М.: Статут, 1999. - 252 с.
99. Разумова И.А. Ипотечное кредитование населения РФ на покупку,
строительство жилья: Автореф. дис. ... канд. экон. Наук.-СПб, 1999. - 19с.
100. Распоряжение ФКЦБ РФ от 26.02.1999 N 195-р Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).
101. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М.: БУКВИЦА, 2001. - 190 с.
102. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - М., 1997. - 3. - с. 53-57
103. Сборник материалов Первой международной научно-практической конференции Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации, Ульяновск, 14-15 мая 1999 г/Ульян, гос. ун-т и др.; Под ред. Гариповой З.Л. - Ульяновск, 1999 Ч. 1. - 88 с. Ч. 2. - 107 с.
104. Селюков В.К.; Гончаров С.Г.
Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. - М., 1999. - 4. - с. 99-111.
105. Смирнов В.В.; Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор, 1999. - ПО с.
106. Стаханов В.Н., Ивакин Е.К. Маркетинг строительства: Учебное пособие. -М.: Издательство ПРИОР, 2001. - 144 с.
Варианты развития строительного комплекса
Специфика работы инвестицинно-строительной компании в сфере жилищного строительства объясняется следующим [106]:жизненный цикл распространенного продукта жилищного строительства объектов недвижимости - обычно более продолжителен, чем других товаров народного потребления и редко бывает короче двух лет, а чаще измеряется десятилетиями;
- строительство характеризуется высокой капиталоемкостью, что резко ограничивает круг потенциальных покупателей объектов недвижимости. Неудивительно, что потребительские предпочтения в сфере капитального строительства обладают высокой консервативностью и не так подвержены влияниям моды, как спрос на рынке товаров широкого потребления;
- индивидуализация спроса в сфере жилищного строительства стимулирует специализацию строительных организаций, что само по себе уже во многом предопределяет сегментирование рынка объектов недвижимости.;
- объекты жилищного строительства в меньшей мере поддаются стандартизации, их качество во многом определяется уровнем профессионализма изготовителей, что придает им особую ценность, обусловленную авторством изготовителя;
- обычно объекты жилищного строительства характеризуются довольно жесткой локализацией, т. е. привязкой к определенному местонахождению. Их пространственное перемещение (особенно это касается объектов недвижимости) без очень больших затрат, а то и полной потери потребительских качеств практически затруднено;
- существует зависимость процесса жилищного строительства от природно-климатических условий. Помимо конструктивных, технических, экологических и экономических последствий этого фактора, необходимо принимать в расчет и сезонные колебания спроса на продукцию жилищного
строительства;
- высокая степень индивидуализации строительства определяет низкую эластичность спроса на инвестиционные продукты по цене. С этим же связана относительно ограниченная конкуренция на рынке недвижимости как между товаропроизводителями, так и потребителями.
Концепция управления инвестиционно-строительными организациями в строительном комплексе должна представлять собой совокупность целевых и принципиальных основ управления предпринимательской деятельностью организаций строительного профиля, ориентированных на производство и реализацию строительных товаров, услуг и работ в зависимости от характеристик потребительского спроса и состояния рыночной конъюнктуры.
Развернутая интерпретация принципов работы инвестиционностроительной компании предполагает, что необходимо:
- всесторонне изучать состояние и динамику спроса на строительную продукцию на всех стадиях ее жизненного цикла;
- обеспечивать высокую степень адаптивности строительного производства к требованиям рынка, что способствует достаточно полной загрузке производственных мощностей и реальной рыночной ориентации производства;
- активно воздействовать на платежеспособный спрос покупателей, формируя прогрессивную структуру потребления строительной продукции;
- вовлекать в достижение целей компании как работников строительной организации, так и смежников (субподрядчиков), развивая творческий подход к решению проблем потребителей;
- расширять ассортимент услуг, оказываемых потребителям, постоянно повышать качество обслуживания, завоевывая тем самым все новые сегменты рынка строительной продукции. Особой ценностью в глазах потребителей обладает комплексное обслуживание, что в строительстве равнозначно сдаче объекта под ключ и организации послепродажного обслуживания;
- формировать целостную систему управления компании как процессом, включающим цепочку, научные разработки - проектирование - строительство -сервис;
- своевременно обновлять ассортимент строительной продукции и услуг, акцентируя внимание на удовлетворении самых высоких запросов потребителей;
- стремиться к завоеванию рынка строительной продукции не путем механического наращивания производства, а за счет повышения качества товаров и надежности обслуживания;
- добиваться конкурентных преимуществ с соблюдением принципов добросовестной конкуренции и ориентацией на самые высокие потребительские запросы;
проводить взвешенную политику в сфере коммерческого посредничества.
Общую информационную схема девлоперской организации в строительстве показана на рисунок 3.2. Схема включает три блока различных организаций, участвующих в процессе девлоперской деятельности:
1 блок. Организации, осуществляющие непосредственно строительную деятельность, генеральный подрядчик, специализированные субподрядные организации, организации, оказывающие инжиниринговые услуги по разработке проектно-сметной документации, тендерные организации, выдающие наиболее выгодные заказы подрядов на выполнение определённых работ.
2 блок. Финансовые организации банки, финансовые компании, страховые компании, которые обеспечивают систему финансирования, страхования и расчётов девлоперских организаций.
3 блок. Заказчики-инвесторы и организации, обеспечивающие их обслуживание, это сами девлоперские организации, кондоминиумы, организации, оказывающие риэлторские услуги на рынке недвижимости, и заказчики-покупатели.
Девлоперская деятельность как специфический вид деятельности на рынке жилищного строительства определяется совокупностью услуг,
оказываемых собственникам и пользователям объектов недвижимости в виде специфической разновидности товара товар-объект. Это более высокая градация товарно-вещественной структуры. Через специфический рынок этого товара-объекта объединяются в единую группу рынки строительных материалов, сантехники, кондиционеров, вентиляционной техники, средств связи, и ценовые импульсы достигают каждый из названных рынков с большей скоростью и надежностью. Застройщик-девлопер выступает аккумулятором инвестиций между подрядчиком и заказчиками по строительству квартир, офисных помещений, гаражей и других объектов.
При этом девлопер заключает общий договор с подрядчиком и индивидуальные договора с заказчиками-клиентами, аккумулируя их источники и оплачивая счета подрядчика.
Продажа жилья предприятиями жилищно-строительного комплекса домашним хозяйствам на условиях ипотечного кредита будет способствовать развитию жилищно-строительного комплекса через интенсификацию механизмов формирования финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний. Рассмотрим более подробно особенности финансовых ресурсов предприятий данной отрасли.
Финансовые ресурсы предприятий строительного комплекса - это совокупность собственных денежных доходов и поступлений извне, предназанченных для выполнения финансовых обязательств строительных предприятий, финансирования текущих затрат и затрат, связанных с развитием производства - строительно-монтажных работ.
Финансовые ресурсы предприятий строительного комплекса по источникам образования подразделяются на собственные (внутренние) и привлеченные на разных условиях (внешние), мобилизуемые на финансовом рынке и поступающие в порядке перераспределения.
Собственные ресурсы предприятий строительного комплекса включают в себя: доходы, прибыль от основной деятельности, прибыль от прочей деятельности, выручка от реализации выбывшего имущества, за минусом расходов по его реализации, аммортизационные отчисления.
Привлеченные, или внешние, источники формирования финансовых ресурсов можно разделить на собственные, заемные, поступающие в порядке перераспределения и бюджетные ассигнования. Это деление обусловлено формой вложения капитала.
Если внешние инвесторы вкладывают денежные средства в качестве предпринимательского капитала, то результатом такого вложения является образование привлеченных собственных финансовых ресурсов.
Предпринимательский капитал представляет собой капитал, вложенный в уставный капитал другого предприятия в целях извлечения прибыли или участия в управлении предприятием.
Ссудный капитал передается предприятию во временное пользование на условиях платности и возвратности в виде кредитов банков, выданных на разные сроки, средства других предприятий в виде векселей, облигационных займов.
Средства, поступающие в порядке перераспределения, состоят из: страхового возмещения по наступившим рискам, финансовых ресурсов, поступающих от концернов, ассоциаций, головных компаний, дивидендов и процентов по ценным бумагам других эмитентов, бюджетных субсидий.
Финансовые ресурсы используются строительными предприятием в процессе производственной и инвестиционной деятельности. Они находятся в постоянном движении и пребывают в денежной форме лишь в виде остатков денежных средств на расчетном счете в коммерческом банке и в кассе предприятия.
Финансы предприятий жилищно-строительного комплекса имеют ряд особенностей, обусловленных технико-экономической спецификой данной отрасли:
- для строительного производства характерен более продолжительный производственный цикл, что влияет на объем незавершенного производства, покрываемый оборотными средствами. Поэтому в структуре оборотных средств большой удельный вес занимает незавершенное производство.
- строительство объектов осуществляется в различных климатических и территориальных зонах, что отражается на их индивидуальной стоимости и приводит к неравномерному поступлению выручки от сдачи выполненых работ заказчику;
- финансирование строительства производится в пределах сметной стоимости, которая устанавливается на основе договоров на строительство с заказчиками, а также договоров, заключенных с поставщиками материально-технических ресурсов;
- характер строительно-монтажных работ обуславливает различную степень материалоемкости и трудоемкости выполняемых работ в определенные периоды строительства, что определяет неравномерную потребность в оборотных средствах.
Продажа жилья на условиях ипотечного кредитования инвестиционностроительным компаниям возможна в том случае, если эти компании готовы большую часть прибыли капитализировать в виде кредита домашним хозяйствам обеспеченного залогом недвижимости под определенный, установленный самими компаниями, процент. В тоже время положительная репутация такого рода компаний позволит им привлекать достаточно большие объемы заемных средств, в виде первоначальных взносов за жилье. В этих условиях только грамотная, сбалансированная политика при планировании финансовых потоков позволит строительным компаниям добиться положительных финансовых результатов.
Разработка приемов и методов планирования финансовых потоков внутри инвестиционно-строительной компании, продающей жилье на условиях ипотечного кредита, заслуживает особого внимания и выходит за рамки данного исследовании.
В связи с тем, что один из сценариев развития ипотечного кредитования в России связан именно с инвестиционно-строительными компаниями, то целесообразно рассмотреть основные направления расширения спектра услуг девлоперских компаний, разработать методы оценки их развития и всего строительного комплекса региона в целом.
Для того, чтобы представить, как же видится общий процесс развития жилищного строительства в стране на основе ипотечного кредитования, нужно обратиться вновь к Приложению 2.
Вся таблица разбита на блоки с различной затемненностью ее информационного массива. Верхняя ее светлая часть - это отражение современного состояния ипотечного кредитования в стране. Оно еще очень незначительное.
В основном, строится в небольшом количестве весьма дорогостоящее элитное жилье. Предварительная оплата приобретаемого жилья довольно значительная, порядка от 30 до 50%. Срок кредита до 6 лет.
Проценты ежегодных платежей за предоставленный кредит тоже довольно значительные.
порядка 12-15%. Такова, например, московская фирма Дельта - кредит, которая берет в предварительную оплату жилья - 50% ее полной стоимости (f =0,5), срок погашения оставшейся суммы стоимости жилья, кредитуемого фирмой, - 3 года (Т=3) [24].
Постепенно по мере удовлетворения в жилье одной группы наиболее богатых потребителей, фирмы будут переходить к следующему блоку таблицы с более затемненной частью ее информационного массива, охватывая своими услугами все большее количество потенциальных потребителей жилья.
Вторая часть компьютерной программы может наглядно показывать механизм развития жилищного строительства не только отдельно взятой компании, но и региона и даже страны в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Необходимо заполнить соответствующие поля с ограничениями, которые устанавливают инвестиционно-строительные компании, исходя из своих финансовых возможностей, по основным параметрам по каждому условному этапу развития (рисунок 3.3). К таким параметрам относятся максимальная и минимальная стоимость продаваемых квартир, доля первоначального взноса, максимальный и минимальный возможный срок рассрочки платежа, а также процентная ставка за кредит.
Затем строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет (рисунок 3.4).
Изменение размеров полей на графике 3.4 связано с изменением основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в процессе функционирования инвестиционно-строительные компании, используя ипотечное кредитование как необходимое условие для нормального развития, в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов будут увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного
широкому кругу населения, в то время как доля элитного жилья будет неизменной; размер первоначального взноса будет уменьшаться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования будет возрастать, а минимальный -уменьшаться; процентная ставка за кредит также будет уменьшаться, что в совокупности с увеличенным сроком кредитования позволит установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Естественно, этот процесс займет не один год, но результатом использования инвестиционно-строительными компаниями механизма ипотечного кредитования будет являться то, что значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия.
Источник: составлен автором.
Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования можно предложить использовать следующий коэффициент:
(з.і)
і=х
где Кср - коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона;
Кі - коэффициент развития строительного комплекса в і-ом этапе
(первый этап принимается за базу сравнения, при этом для него принимается коэффициент К] =1,0;
х - количество этапов оценки развития строительного комплекса, принимаемого для исследования;
d і - удельный вес квартир і-го этапа в исследовании общего
1 строительного комплекса под номером х (при этом - 2Х=1)- і~х
Во второй части компьютерной программы заложена возможность осуществления расчета этого коэффициента. Для этого программа автоматически заполняет таблицу (рисунок 3.5), в которой показаны наименование этапа, площадь фигуры (рассчитывается как площадь трапеции) и коэффициент, характеризующий увеличение площади фигуры, как отношение площади поля второго этапа к первому, третьего к первому и так далее.
Условно поле фигуры можно охарактеризовать как совокупность возможностей, предоставляемых инвестиционно-строительными компаниями потенциальным покупателям жилья.
Варианты развития строительного комплекса
Исходя из данных рисунка 3.5, можно утверждать, что площадь поля второго этапа больше площади поля первого этапа в 3.145 раза, площадь поля третьего этапа больше площади первого в 6.373 раза, аналогично и для других этапов. Далее пользователь программы каждому этапу дает определенный вес в долях, соответствующий доле каждого этапа в общем объеме строительного комплекса региона (рисунок 3.6). Логика присвоения веса каждому этапу следующая: на рынке строительства жилья есть инвестиционно-строительныекомпании, начинающие только работать, они осуществляют ипотечное кредитование приобретения жилья на условиях, характерных для первого этапа развития строительного комплекса (рисунок 3.3 а), их доля на рынке определяется экспертным путем или путем оценки их доли с применением статистических методов, предположим она равна 10%; часть инвестиционностроительных компаний, наработав определенный капитал, развив свои возможности, перешла к осуществлению ипотечного кредитования на условиях, характерных уже для второго этапа (рисунок 3.3 б), их доля на рынке, предположим, равна 20% и так далее для остальных этапов. На основе примерных данных, показанных на рисунках 3.3, 3.4, 3.5, был рассчитан коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона, который составил - 2,765913 (рисунок 3.6).
Данная компьютерная программа найдет свое использование в * консалтинговых компаниях, занимающихся мониторингом, оценкой и
прогнозированием развития регионального рынка жилищного строительства. На основе разработанной программы и комплексного анализа социально-экономического положения региона можно будет давать рекомендации специальным службам инвестиционно-строительных компаний по разработке новых продуктов и изменению условий ипотечного кредитования, тем самым будет осуществляться корректировка направления развития строительного комплекса региона для обеспечения необходимым жильем значительной части населения.
В зависимости от наличия среднестатистических данных по параметрам ипотечного кредитования можно расширить границы территории до масштабов страны.
На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний с использованием компьютерной программы можно сделать вывод, что для успешного функционирования и развития предприятий жилищностроительного комплекса, их деятельность должна включать в себя такие направления, как изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, изучение предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона и т.д. Основной целью такой работы должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье.
Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве.
В заключении третьего раздела можно отметить, что социально-экономический потенциал ипотечного кредитования в Ставропольском крае достаточно высок, а использование системы ипотечного кредитования жилищного строительства является необходимым условием развития предприятий жилищно-строительного комплекса региона выражающееся в интенсивном формировании финансовых ресурсов компаний этой отрасли. Предложенный метод оценки развития строительного комплекса с точки зрения применения механизма ипотечного кредитования и разработанная программа послужат инструментом для создания условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения региона в качественном и доступном жилье.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.
1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность. По требованию заказчиков предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по другим сферам национальной экономики в разных пропорциях.
В свою очередь, эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства. Этот процесс может повторяться многократно.
На основе проведенного анализа международного опыта возможно сделать вывод, что для удовлетворения потребности в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, наиболее эффективным является развитие института ипотеки в стране.
2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин.
Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи, для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки. Это подход даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Для реализации данного предложения в диссертации предлагается применить компьютерные технологии обработки информации.
Они позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Таких решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования.
Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.
5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника.
Недвижимость: Рынок - Ипотека - Инвестиции
- Недвижимость
- Разновидности недвижимости
- Софт для работы с недвижимостью
- Законы о недвижимости
- Инвестиции в недвижимость
- Ипотека